近日，上海普陀区祥和星宇花园7名购房人退房案先后得到判决，购房人宁愿以按总房价的3%来支付赔偿金的代价也要把房子退掉。这是2005年上海楼市(楼市博客|楼市新闻)退房潮中遗留下来的一个案例，也是继大华退房案后另一起购房人要求退房并得到法院支持的案例。
7位购房人退房诉请获支持
2005年3月31日，秦先生首付360756元购买了上海祥和古浪房地产有限公司在古浪路开发的祥和星宇花园17号5楼一处房产，基于对开发商允诺协助办理按揭贷款和对当时利率的认可，秦先生选择以贷款方式支付其余房款，并根据贷款习惯约定在开发商指定的银行由开发商代理购房贷款。
后来秦先生如期按照开发商的要求交付了贷款所需要的材料，然而过了近1年，开放商的贷款迟迟没有发放下来，由于贷款未发放，秦先生夫妇又无力支付其余房款，于是采取民事诉讼，请求法院判令终止双方签订的商品房预售合同，并且返还已支付的房款人民币360756元。
对于秦先生的诉请，法院判决认为，原告因为自身原因主张解除合同，被告并无违约行为，对于原告解约的诉请，法院准许双方解除所签署的商品房预售合同，原告自行承担办理注销房屋的相关费用，被告返回原告购房款360765元。
据了解，同样要求退房的还有祥和星宇花园的另外6位购房人，他们遭遇的问题同样是由于房产公司不能为自己顺利办理贷款手续。
而这起祥和星宇花园退房案同大华退房案一起，在2005年上海楼市退房潮中轰动一时。据代理这些案件的上海市跃平律师事务所主任杜跃平律师介绍，这七起退房案已先后得到判决，一审法院均支持了购房人的诉讼请求，要求开发商给予退房。
补充条款中的3%成了退房依据
在与房地产交涉过程中，秦先生反复表明的一个态度就是，“退房，按照合同上规定来执行；即使是我赔偿，我宁愿承担赔偿金也要把房子退掉”。
秦先生所说的赔偿金，是指房地产公司为了约束购房人，在《预售合同》补充条款的第十四条中特别约定：“签订合同后，如乙方因为自身原因提出退房的，应按总房价的3%向甲方支付赔偿金，且乙方需自行承担办理退房及终止贷款手续中应支付的费用。”
杜跃平律师表示，这与大华案的大华公司的“败笔”如出一辙，正是这一在卖方市场中“牛气”十足的条款为购房者选择退房减少损失提供了依据，购房人凭借这条补充条款也可请求解除购房合同，只不过要支付3%的赔偿金。
对于补充条款中的3%，法院在判决时认为，对被告提出的依据补充条款第14条，关于3%的约定内容，原告无权行使合同约定解除权的主张不予采信，原告可以在按照总房价的3%向被告支付赔偿金，并自行承担办理退房及终止贷款手续的中应支付的费用的同时，要求解除合同并向被告主张已付房款。
杜跃平律师介绍，与大华案不同，作为解约方，对于祥和星宇花园7位要求退房的购房人，法院并没有判决他们支付3%的赔偿金。这主要是因为祥和星玉花园的开发商———上海祥和古浪房地产有限公司在诉讼中明确表示：不考虑解除合同及对解除合同的后果未予主张，故法院对3%赔偿金一节不予处理。
律师观点
开发商应对危机和诉讼应有全面方案
杜跃平律师表示，楼市的涨跌变化以及角色的互换，充分说明房产投资同样风险巨大，无论是大华退房案还是祥和星宇花园退房案都为开发商和购房者上了一节生动的风险投资课。
祥和星宇花园的开发商对示范文本的《上海市商品房预售合同》，以补充条款的方式提出了自己规定的格式条款，并在补充条款的第十四条约定，如果购房人因自身原因提出退房的，应按总房价的3%向开发商支付赔偿金。这等于给购房人一个总房价3%的止损点。大于3%的部分由开发商买单。
这一次决策对开发商仅仅应对房地产开发的系统内风险问题不大，发生应对购房人退房的危机可能性不大。开发商象任何一个市场主体一样无法预知系统外的风险，比如国家何时出台对房地产调整政策以及政策对市场的多大影响。
杜跃平律师表示，开发商可以对决策作出模型分析，对危机可以预设应对程序及方案。决策之时，有应对风险及危机的方案，危机来了，可以马上启动。事先未预定，危机来了，马上可以请危机公关(含攻关)专家和紧急协商应对。
同样，对于购房人启动诉讼，开发商也应有应对方案。比如，对于是否爽气地承认依约可以接受退房；是否也干净利索地考虑向购房人依约主张3%的赔偿金。何勇
(责任编辑:house365)
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