深圳市消委会昨针对二手房示范合同有关热点问题发布消费提示
二手房示范文本并非不能修改
在具体操作时应特别注意佣金收支、居间服务和违约责任等内容
"十一"黄金周临近，二手房交易将迎来高峰期。日前深圳推出的2007版二手房示范合同对于保障二手房买卖双方的利益起到了积极作用，但再缜密的合同文本，也有可能在某些方面被不良商家用来侵害消费者的合法权益。昨日，市消委会针对示范合同补充、修改时应注意的几个问题发布消费提示。
今年8月1日，深圳2007版二手房示范合同（包括《深圳市二手房买卖合同》和《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》）正式启用，该示范文本的统一使用，有利于规范二手房市场，保护消费者合法权益：一是交易三方必须在一起才能够签署合同，能有效避免中介吃差价的现象；二是防止了一些不良中介在自制的居间合同中添加"霸王条款"，设置"合同陷阱"等；三是设立了专门的交易价款监管条款，大大降低了二手房交易过程中可能发生的风险。
但由于示范合同第二页"特别提示"第2条规定，"合同各方经协商，可对本合同的内容做修改、补充，修改、补充内容应当符合法律、法规的规定"，这表明只要内容符合法律、法规的规定，各方可以协商对合同的任何内容进行修改、补充，并不仅限于合同划线填充部分。
为此，市消委会提醒消费者，买卖双方切勿听信某些中介商所说的"示范文本是政府规定的格式合同，只能填写，不能修改"；尤其要注意"必要费用"和"佣金"的数额、支付方式和违约责任，并且可以约定必要费用收取时的初始服务标准和条件，在具体操作中可以注意以下几点：在佣金收取上，政府仅规定了房地产居间方佣金（必要费用）收取标准的上限，各方可以在上限以下自由商定，可以是按比例，可以是具体数额，也可以约定未签订买卖合同前不收取任何费用。在佣金支付上，为促使居间方积极履行合同后续义务，确保委托人能依约获得充分的服务，建议委托方提议与居间方约定分步骤、分时段支付佣金，签买卖合同时付一定比例，留一定比例尾数，在居间方全部履行完第十九条约定的服务内容时付清。关于居间服务，除了第十九条列出的内容，买卖双方可与居间方协商，约定更加详尽的服务，包括代理、协助：赎楼、办理抵押、房产证过户等。
建议佣金部分的违约责任配套内容分别按因卖方、买方、居间方的过错或违约，具体约定如何返还、如何赔偿，在第二十五条里面再增加三款内容：1、因卖方过错或违约，致买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》后最终未能完成该房地产产权过户的，居间方应将向买方所收取的佣金返还，返还后可要求卖方赔偿。2、因买方过错或违约，致买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》后最终未能完成该房地产产权过户的，居间方应将向卖方所收取的佣金返还，返还后可要求买方赔偿。3、因居间方过错或违约，致买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》后最终未能完成该房地产产权过户的，居间方应向买卖双方返还已经收取的佣金。造成买卖双方损失的，应承担赔偿责任。
市消委会还提醒消费者，在委托买卖房产前，消费者需注意要求经纪机构出示营业执照、备案证书及从业人员执业登记卡，不要与无证无照的"黑中介"交易，以免利益受损。
深圳特区报 (责任编辑:house365)
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