最近传言的国庆前提高第二套房首付的消息，终于被证明并非谣传。央行和银监会27日夜间联合下发的关于加强商业性房地产信贷管理的通知中，以购房的套数和套型建筑面积为标准，设计了不同的最低首付款比例、利率水平。“我们在等待总行制定的实施细则。作为分行，目前确实不好对此次政策发表评论或预测。”昨日，本地各家银行房贷部门的负责人说法几乎一致。显然，尽管在意料之中，但通知还是让包括银行内部人士感到了一点“慌乱”。不过相对银行而言，更多“慌乱”的还是准备购房或是已缴纳诚意金的购房者。
政策解读
贷款购房越多首付利率越高
央行和银监会联合下发的通知中规定，对已利用贷款购买住房又申请贷款购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
套数多首付利率都要提高
通知明确，对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规定。
通知对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅提高贷款最低首付款比例和利率。强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
解读随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大，抑制效果会更加明显。
商住两用房首付至少45%
为进一步防范商业用房贷款风险，通知规定，商业用房贷款的首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
考虑到部分商住两用房确用于满足居民住房需求，通知将商住两用房的贷款最低首付款比例由40%提高到45%，其调整幅度小于商业用房调整幅度。
解读商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大风险。
开发商囤积土地不予贷款
针对近期房地产市场上出现的囤积土地、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题，通知规定，对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。
解读此举旨在利用信贷手段进一步促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度，增加市场供应，缓解供需矛盾。
通知中明确指出：“商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”
解读购房者购买开发商“从地基开始、正负为零”即开始销售的住房，将不能得到贷款支持。
百姓调查
近半人拥护新政 3成还要买房
对“第二套住房首付利率提高”对百姓购房意愿的影响，和讯网昨日进行了网络调查。“你是否赞成二套房贷首付提至4成和利率提高？“赞成者占48.31%，不赞成者占41.01%；23.60%被调查者认为，此举能打击投机炒房并抑制房价上涨，认为不能的占58.99%；对“第二套房贷首付利率提高是否会影响你的购房计划？”，先不考虑买第二套的占36.52%，表示不影响继续买的，占32.58%。
房子小了想换大今后咋办？
第二套房贷首付提至4成，这一新政本意是打击炒房行为，但记者采访发现，不少准备升级住房的潜在购房者，受到的影响很大：买房成本越来越大，购房压力剧增。
已拥有一套50平方米房子的陶小姐说：“房子太小了，想换个大的，但现在银行提高首付比例，如果不卖掉现有住房或提前还款，再买房的话，资金压力就太大了！”像陶小姐一样，许多家庭购买第一套房时有贷款，很多人要买第二套房后才能卖掉第一套房。新政执行后，类似这些希望小房换大房的人在银行贷款时只能多付首付，同时要承受高利率。
另外，那些因工作调动需要异地购房、因大家分小家等原因需要再次购房者，也面临两难选择：要么多付首付，要么卖掉第一套房后再买第二套房，但这无疑会给生活带来不便。
首付利率提高成本增多少？
“我看中了一套位于城南的房子，总房款要56万元。”在得知贷款购房第二套首付、利率提高后，市民张先生有点犯愁，“我现在的贷款还没有还完，肯定属于提高首付、利率的范围。我最想知道的是，未来我的购房成本会增加多少？”按目前首付3成、优惠利率6.66%（基准利率8.5折），今后首付4成、利率8.613%（按基准利率1.1倍），还款方式为等额本息20年来计算：
类别 首付 贷款 每月还款 利率总额
新政前17万 39万 2944.59元 316701.16元
新政23万33万 2887.46元 362990.82元
也就说，同样一套房子，房贷政策变化后，总房价要增加4.6万元，贷款33万也要比贷款39万多付利率46289元。
期房不贷款 现房还要涨价？
一些房产投资者对新政的出台反而觉得所谓。对新政中“商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”这一条，一位不愿透露姓名的投资者表示，这意味着今后银行只给现房贷款，也意味着购房人无法贷款购买目前市场上大量的期房，这从另一方面减少了房产供应，而使供求矛盾增加，房价就还要涨。“提高第二套住房的首付比例，意味着提高了持有成本和投资成本，投资者成本提高了，这个成本势必会转嫁到下家身上，这样还会抬高房价。”该人士补充道。“现在国内资金流动性过剩，在资金非常充裕的情况下，投资者还会继续投资。”
银行反应
等待总行细则不便分析预测
“我们也在等待总行的细则，目前不便分析预测。”昨日，记者分别致电本地多家主要房贷银行相关责任人，得到的答复基本相同。截至昨日下午6时，建行、农行、招行、工行、中行还没有收到总行最新的细则；只有深发展收到了征求意见稿，但内容基本与通知公布的新政一样。据悉，各银行总行正在加紧制定细则，最快今日会有正式文件出台。
估计各总行细则不会超标
27日夜，央行与银监会联手发出的通知让本地各家银行也有些意外，尽管之前有传言，即便是总行的通知也只是“指导性”，而此次央行、银监会的通知来得很突然。目前各家银行也还没有收到正式文本，“我们也只是通过网络才了解到通知的具体内容。”
据了解，央行与银监会在通知中要求，各商业银行应根据本通知制定相应的实施细则，并向央行和银监会报备。“估计总行的细则通知的相关标准应该不会超过央行的标准，即首付40%，利率1.1倍。”
新人新政策老人老办法？
“我前两天才申请贷款购房，目前银行还没有批准，会不会贷不到款？”“我手头的钱只够首付3成，如果要提高到4成，我交了定金的房子就买不成了，那我的定金能不能退回来？”“我已经交了诚意金，29日就要选房，我这套房子的贷款是不是也要按首付4成、利率提高1.1倍执行？”
针对众多购房者的疑问，本地银行业人士表示，尽管央行、银监会的通知中没有规定执行的具体时间，但预计“会很快”。对购房者的担心，银行在制定通知实施细则会考虑这些问题。按以往的经验和惯例，预计应是“新人新政策，老人老办法”。也就是说，在某一个时间点上，之前的按原来的政策，之后的按新政策执行。
别钻第二套住房的“漏洞”
特别提示
央行有关负责人解释，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋；“第二套（含）以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。界定方法是：商业银行在接受个人住房贷款申请后，通过央行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”的认定。
有人认为，这项政策有漏洞：“到底是按家庭还是个人来确认第二套住房？”“如果是以亲戚、朋友的名义购房，还是可以享受首付3成和优惠利率。”
银行人士表示，上述方式可能会带来许多麻烦。目前央行的征信用系统已涵盖了约5亿份个人信息，无论是以家庭或个人名义购房，贷款者提出申请，银行都会按规定调查个人征信信息，“只要有过贷款记录，无论是哪家银行的贷款，银行都能查到。”如以亲戚、朋友的名义买房，涉及诸多法律手续，发生纠纷后患无穷。
此外，被借名的亲戚、朋友今后要购房，他们就无法享受首次购房的优惠。“一旦暴露，进入个人征信系统后，再贷款就会很麻烦。”
(责任编辑:house365)
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