事件描述：
央行银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》：对已贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付比例不得低于40%，利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍；对具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款；空置三年以上的商品房不得作为贷款抵押物；商业用房贷款的首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率1.1倍。
评论：
1. 《通知》的主要内容包含五个方面：一是进一步严格房地产开发贷款条件。对囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。二是严格住房消费贷款管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平。三是明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。四是加强房地产信贷征信管理，利用信贷征信系统防范信贷风险。五是要求所有商业银行按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。
2. 防范信贷风险，维护金融稳定。《通知》强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%，不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款，对商业用房贷款首付及利率的调整，以及对房地产信贷征信管理和贷款监测等要求，其目的都是为了防范信贷风险、维护金融稳定，有利于金融市场健康平稳的发展。
3. 保证中小户型普通住宅供应量符合调控思路。今年以来房地产行业的调控政策，除了确保和加强已经出台的各项政策在地方的执行力以外，加快廉租房等保障性住房的供应，并鼓励和要求中小户型项目的开发等，都可以看出政策还是鼓励满足面向广大群众自住需求的普通商品住房的。此次对房地产信贷的调整，重申了对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规定。对首套自住型普通住宅区别对待，维持原有相关政策，符合今年以来的调控思路。
4. 有利于抑制房地产市场的投资/投机行为。《通知》明确要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。此外，鉴于商业用房较强的投资性，规定商业用房贷款的首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍。多套住房、商业用房首付比例、贷款利率的提高，增加了投资/投机的成本，对房地产市场的投资/投机行为能起到一定抑制作用，有利于缓解房价过快上涨的压力。
5.具体执行有待进一步观察。提高第二套房首付虽然对投机需求具有一定针对性，但也无形中对跨区域的自住需求带来了一定障碍，由于信息系统还需完善，例如征信的加强以及系统内部的联网等技术性障碍，银行目前可能还无法真正区分自住与投资的需求，此外，同一个家庭以不同家庭成员的名义分别购房也将使政策的执行经受考验。因此，该政策在具体执行上是否能达到预期效果，还需进一步观察。
6.房地产板块的短期调整即是买入机会。主要因为(1)房地产前景依然向好。从微观的供求角度来看，由于人多地少的国情，巨大的需求将构成房地产市场发展的源动力；从宏观来看，房地产板块受到人民币升值的正面影响比较大，使以人民币标价的土地和房屋的资产价格吸引力增强，人民币升值将推动资产类价格上涨；此外，由于流动性过剩，汇率与利率又互相掣肘，证券市场以及房地产市场将是吸收过剩流动性的蓄水池。(2)前期回调使地产再现投资价值。受业绩推动的影响，前期地产板块涨幅较大，存在一定的调整需求，随着宏观调控预期的加强，地产板块近期处于调整阶段，行业估值有所下降，而随着公司三季报的即将披露，业绩向好的地产股有可能将再次成为市场的热点(3)政策出台释放了调控压力。信贷新政的出台，有利于释放前期政策预期给房地产板块带来的压力，虽然提高了房地产投资/投机的门槛，对抑制投机需求能产生一定的效果，但由于我国房价上涨并不单纯是由投资需求所引起，自住需求也较为旺盛，且房地产开发与销售涉及环节较多，对行业进行有效的调控还需要通过诸如加强住房保障制度、利用各种税收政策等措施进行合理联动，才能够对高涨的房价起到效果，因此目前来看，对行业基本面的影响有限。
7.维持对房地产行业的“增持”评级。综上所述，我们认为政策的出台对行业及公司基本面的影响有限，考虑到板块前期的调整主要是由于涨幅过大和政策调控预期加强所引起，而目前政策已出，而板块经过调整后投资机会已现，考虑到房地产公司结算性特点，三季报业绩同比仍将出现一定程度的增长，此外，结合人民币升值对资产类价格上涨的推动等外部因素，我们持续看好房地产板块的未来上涨动力，维持对行业的“增持”评级。
来源：天相投资
(责任编辑:house365)
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