厉炎6月份的时候在杭州某中介公司买了一套房子，签了合同交了房款，中介承诺在8月20日之前办出房产证并交房，但是直到8月27日，中介经纪人才把房子的产权证交到厉炎手中。厉炎对于中介延迟7天办出三证很有意见，因为当初签二手房转让合同时在条款中明确约定：若延迟办出三证，中介要支付违约金。因此他要求索赔；但是中介公司表示，房产证延迟办出是因为银行近期出台限贷政策，虽然他的房子没有被限贷，但审批时间比平常多了一个月时间，这种政策性的因素不应该“怪罪”于中介。
这段时间，由于各大商业银行和省直单位住房公积金管理中心相继出台了限制住房贷款的政策，二手房交易和部分一手房的销售受到一些影响。
限贷下，公积金转商业贷款的增多
目前不少银行和省公积金中心对于房龄20年以上的老房子普遍不再批贷，二手房在这次限贷风波中首当其冲。
记者从杭州多家二手中介公司了解到，房龄老、面积小的二手房源，因为存在办不出公积金房贷的风险而不被购房者青睐。比如易居臣信，最近成交的二手房房龄趋于年轻化，在上周成交的二手房中，“房龄超过20年，少于60平方米”的二手房只有拱墅区三宝新村的一套物业，其余的基本为1990年后的房子，而2000年之后的更是占绝对多数。据浙江中原地产的统计，8月办理省公积金房贷的交易单比7月减少50%。
不过，记者也了解到，那些已进入交易期的老旧二手房，因为房价上涨的因素，绝大多数购房者在办不出公积金贷款的情况下，转而办理商业按揭，因为商业按揭总还有银行会松口，因此，真正因办不出贷款而撤单或终止交易的非常少。
商业按揭贷款比起公积金贷款，成本上增加不少。即使以目前银行最优惠的利率，即以商业贷款基准利率打8.5折来计算，商业按揭贷款的年利率也要6.42%，与个人住房公积金贷款的年利率5.04%相比，差额不少。因此一些较真的客户对于转办商业按揭颇有怨言。
因限贷而违约，算不算“不可抗力”
对二手房交易来说，目前限贷带来的最大问题是交易期延长，而真正解约的非常少。此外，中介原来承诺的三证办出时间也大大延后。对这种情况，中介需不需要支付违约金？算不算“不可抗因素”呢？
浙江裕阳律师事务所律师吴旭华表示，法律上界定的不可抗因素主要指天灾人祸，如战争、瘟疫等情况；但是从合同法的实际执行来看，如果合同中双方明确约定了由于政策性因素导致约定不能履行的条款，则政策发生变化引起的如按揭政策变化等情况，可以视为不可抗因素。但如果合同没有这一条，从严格意义上讲，中介有违约责任。
“基本上，购房者对于目前的交易状况都能理解。”浙江中原的荆海燕说。
鉴于目前的房贷政策变动，很多中介纷纷更改了合同条款中关于办理过户手续的时间承诺。比如某知名中介公司，原先的转让合同上注明55个工作日办出包括房贷和房产三证在内的过户手续，目前则更改为“买卖双方相关房款税费及交易环节手续资料完备，且公积金审批完毕之后的25个工作日内完成过户手续”。据该公司人员解释，原先省公积金对外承诺15个工作日完成审批，但限贷政策出来后，实际操作中已经不再对审批时间作明确承诺，所以中介方面酌情更改了约定条款。 (责任编辑:house365)
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