第二套房加息不涉及前期购房者
人民银行、银监会日前发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》?对居民贷款购房作出了较为详尽的规定。而最引人注目的则是对购买“二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。另外，《通知》本着既往不咎的态度，对之前已办理两套及以上住房贷款的，并不给予加息。
沪上业内对此普遍反映，该政策在“十一”之前公布，有意对“金九银十”进行降温处理，以防房价再次飙升。该政策对各类购房者均产生了一定的心理影响，短期内市场将进入观望状态，需求与价格的疯涨也将得到一定控制。
影响 1
高档房源出现成交松动
虽然昨日申请贷款手续依旧，但是“提升第二套房首付”的消息一经传出，还是在各区域次新房市场产生一定影响。美联物业市场研究部调研结果显示，在徐汇、静安、黄浦、卢湾及浦东内环等高档住宅集中的区域，挂售高档住宅的业主反应尤为明显。美联物业徐汇区东方曼哈顿分行经理韩雪(韩雪博客,韩雪新闻,韩雪说吧)萍介绍，该政策使东方曼哈顿等徐汇众多高档楼盘业主心理受到较大的冲击，部分此前捂盘惜售的业主，今天纷纷致电分行要求重新挂盘。一方面是由于此类高档楼盘标的较高，一套面积200平方米左右的房源总价近800万元，虽然只是提高一成首付，但是涉及资金不是小数。由此，部分高标的房源业主担心购房者支付能力受到影响而致使交易停滞，表示愿意做一定退让。部分胶着于价格而一度停滞的交易，在房东的让步下也有了松动迹象。
相比市中心的市场波动，杨浦、虹口、闸北以及闵行等自住客集中的区域反应稍显迟缓。对此，美联物业杨浦国顺分行经理李中明表示，类似杨浦黄兴公园板块中，自住客户占绝大多数，在贷款成数上比较低，一般能少贷就少贷，所以对于该区域的客户而言，反应并不是很明显。
另外，截至昨日记者发稿前了解到的消息，浦发、招行昨日已经实施第二套房贷款利率上浮10%(8.613%)；中信银行表示从今天起第二套房贷款利率也上浮10%(8.613%)；中国银行第二套房贷款暂停受理；其他内资银行尚未接通知。渣打银行明确表示10月1日之后肯定将实施新贷款政策。
影响 2
利率高于商用房租金回报
《通知》还规定，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。
“大部分规定还是和以往差不多，但对于投资商业用房的影响还是明显的。”某投资公司高层人士分析。
业内人士表示，贷款利率的提高意味着五年期以上商业用房贷款利率已经达到8.613%，而一些项目的理想租金回报不过在7%～8%，新政策让利率水平高于租金回报率，“确实会让投资者有损失”。
目前，上海商业用房的投资风险其实已经扩大。“比如有些商业房地产项目明明已经销售困难了，但周边楼盘都在涨价，为了体现产品升值潜力，这些项目的开发商也会选择涨价，就形成了泡沫和恶性循环。”一位人士向记者透露。因此，为规避商业用房的潜在风险，央行出于自保，对商业用房的贷款加以“戒严”。“这个政策会促进商业地产的优胜劣汰”，天天房展网的薛建雄分析。
影响 3
短期内将起到积极作用
中原地产市场研究部分析认为，该政策的出台可以说是较有效地区分了自住需求与投资投机需求，对分化市场起到了一定作用。首先，该政策的出台，在一定程度上减少了银行放贷量，对稳定银行系统起到一定作用；其次，由于房地产市场存在严重的信息不对称，加之谣言四起，导致现今出现了恐慌性购房现象，需求远大于供应，该政策的出台可以抑制部分购房能力不是很强、但又急于将房产作为保值增值工具的投资客。
这项分析同时认为，虽然该政策在短期内会产生一定的积极作用，但恐怕很难改变目前房地产市场的本质，价格很难得到有效抑制。首先，由于银行的大部分利润来源于对个人住房的贷款，限制贷款就是缩小银行利润，尤其对于商业性银行，更是希望能千方百计地吸引个人房贷，因此不排除银行打“擦边球”的可能；其次，该政策虽然短期内抑制了部分需求，但这部分需求可能在政策消化后出现爆发式增长，价格可能会进一步拉升。
新闻延伸
《通知》操作尚存在疑问
此次《通知》中对于之前质疑的问题给予了解释。“第二套房”是指利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房，可见，“第二套房”以贷款记录为依据，如果以往的购房是一次性付款，则在购买第二套房时，对于银行来说依旧是“第一套房”。
不过，从可操作角度上来看，《通知》中依然有一些障碍影响实施的效果。因为银行虽然内部征信系统已经比较健全，但目前尚未与建委、房管局的系统互通，只有当购房者向银行贷款后，银行才能从征信系统中查到该购房者名下有几套房子。所以如果一个人一次购买5套住房，同时在5家不同的银行贷款，这5家银行都会认为此人是第一次购房。那么，此人是否只是被认为“不诚信”，抑或已构成骗贷？
另外，对于第一套住房为非主贷人的产权人，若购买第二套住房，应该认定其为第一次购房，还是第二次购房，《通知》中也尚未有定论。
(责任编辑:house365)
|
