《中华人民共和国物权法》于10月1日起正式实施，根据其中规定，国务院对《物业管理条例》进行了修改，并于8月31日发布了修改后的《物业服务条例》，它将与《物权法》同时实施。
这对物管行业将形成巨大的冲击。如何应对整个物管行业的重新洗牌？物业公司是并购一些小的物业公司，做大做强；还是从内部管理着手提升自己的竞争力？
开发商又将如何应对《物权法》正式实施后的变化？它到底给开发商的开发运营带来了怎样的影响？对于目前开发运营中的各种问题，我们能从中找到怎样的答案？
提高企业竞争力强有力的武器
■北京万达房地产开发有限公司常务副总经理 卢明
从房地产行业的角度出发，《物权法》的正式实施使过去房地产发展中的一些模糊问题，诸如商品住宅土地使用权的续期、公共社区配套的归属、业主权利如何体现、如何保护拆迁户权益等，进一步从法律上得以确认、规范。
它将从土地出让、商品房销售、住宅小区管理、业主权利保护等多个环节对房地产业产生深远的影响。
地方政府强制性征用土地的现象此前屡有发生。《物权法》中关于土地征收、拆迁及补偿的规定，体现了政府对国有土地、集体土地以及物权拥有者利益的保护。某种程度上是为了维护公共利益和弱势群体的利益，也有助于使土地使用权的获得变得更加规范。另一方面则可能会增加房地产开发成本，同时可能延缓拆迁进度而进一步影响房地产开发的速度。
按照土地出让方式的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一块土地有两个以上意向用地者，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。一方面有利于切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，保持了政策的连续性。同时，保证了政府获取土地的收益，维护了国家的利益。
《物权法》给物业税的规范提供了法律依据，比如明晰和理顺产权关系、改革土地制度等。
征收住房保有税可以抑制投资和投机性需求。在房地产开发、销售过程中，税种繁多，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城市维护建设税、土地使用税、耕地占用税等。有的地方重复征税还十分严重，收费项目繁多，各地参差不齐，有的多达80～100种，这无形中增加了建房成本。《物业税》实施后，可以规范税收体系。
作为开发商，我们考虑更多的，不是如何应对《物权法》对我们工作造成的困难，而是通过学习和研究，增强房地产企业法律风险的防范能力，使之成为提高企业竞争力强有力的武器。
让开发商和业主站在更高的起点
■北京凯晨置业有限公司副总经理 史志勇
新《物业服务条例》中有多处对原条例进行了修改，集中体现了《物权法》的司法精神，其间我们看到了对业权的尊重及人权意识的体现。我觉得它在以下几方面的新增或修订有利于保护业主和物业服务企业的合法权益。
首先，进一步明确业主大会、业主委员会的主管部门。关于选举产生业主委员会的规定较以前更具操作性，它明确到街道办事处，更便于普通业主组织相应的机构，处理相应工作，这是一个明显的进步。
其次，明确物业管理用房所有权依法属于业主。《物业服务条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。它明确了物业管理用房的产权关系，确认了业主对共有部分共同共有的关系，为切实保障业主权益提供了法律依据。
再次，对花钱的权利义务更加明确。根据《物权法》规定，其他“应由业主共同决定”的事项，将“应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”，改为“只须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。其根本意义也是为了保证业主对公共财产的使用权和话语权。
最后，进一步明确业主受保护的权利。新《物业服务条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”。“物业服务企业”对小区的“物”进行管理，对小区的“人”进行服务，其行为受到业主的监督。这是巨大的进步，充分展现了对人的重视和尊重，势必将有效地推动物业服务向更好的方向发展。
实际上，本次修改在立法原意上并没有根本性变化。物业服务是房地产产品不可分割的组成部分，对于一个立志长远、希望永久经营的房地产企业而言，即便没有这样的法律规定，也要遵循相应的原则，做好物业服务。但新的法规说明社会环境在进步，让开发商和业主能够在一个更高的起点上迈进。
《物权法》保证了房地产公司的收购安全
■华美地产副总经理 杨贺先
随着房地产市场的发展，地产公司并购项目甚至并购公司的行为日益增多，而对于收购方来说，收购安全至关重要。《物权法》的实施为保证公司的收购安全提供了很好的法律基础。
要保证收购安全，一个很重要的因素就是要弄清收购目标是否权属清晰、有否瑕疵或其他隐患，而《物权法》将给开发商的收购带来很大方便，这主要体现在登记制度的确立和完善上。
国家对不动产实行统一登记制度。登记制度的完善，让地产公司很容易通过查询来核实某块土地、某栋楼或者某在建工程的权属，可以查清上一次交易的情况并判断其合法性和有效性。而有效信息的缺乏正是以往很多并购失败的根本原因。
开发企业在今后的房地产合同中，应尽量详细地列明《物权法》规定的全体产权人享有共有权部分，而自己今后要持有的资产所有权，比如会所、车库、配套等应尽可能体现。
对于会所、车库的所有权以及楼顶天面、外墙面等部位的经营收益权，应更加明晰。由于这类物权的归属涉及的利益份额较大，往往是物业公司与业主之间的矛盾聚集点。
至于经营收益归谁(扣除物业公司经营管理成本与酬金)，应由其产权归属决定。而《物权法》实施后，要求开发公司在房地产合同中约定与业主的产权关系（没有明确约定的均为共有），减少今后业主与物业公司在这方面的纠纷。
物业服务企业不是“挡箭牌”
■大钟寺国际广场策划总监 施伟
由于在前期物业管理阶段，物业公司的招标选聘仍由开发商控制，因此业主并不具有解除前期物业服务合同的权利。只有在业主委员会成立以后才能解聘与选聘物业公司，因而对开发商而言并不会产生实质的影响。
对开发商而言，选聘前期物业管理公司时要更加慎重，充分考虑其服务水平和服务意识等，而不能把物业服务企业当成“挡箭牌”。因为，好的物业服务才能提升物业的品质，从而提高对开发商的信任度，促进未来开发项目的销售与使用。
《物权法》中“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”这条规定，稳定了业主关于“住房70年后如何解决”的迷茫心情，但“自动续期”延续的只是建筑物使用权，并非土地所有权，一旦建筑物报废，土地仍将收归国家，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。
《物权法》对商业用地并未提及，目前一些商业性质的用地建成住宅进行销售的项目，未来前景难料。因此，购房者要充分考虑可能的风险。
真正体现“人与人的关系”
■北京世邦魏理仕资产服务部董事 牛国胜
目前全国发生的物业纠纷，主要原因是一些物业管理公司没有摆正自己的位置。
“管理”更多体现的是物业企业与房屋、设施、场地等“人与物的关系”，而只有“服务”才能真正体现企业与客户之间“人与人的关系”。
随着时代的变迁和发展，人们对物业的环境质量有了更高要求。“服务”逐渐成为人们关注的焦点。长期以来，“物业管理”已经成为习惯用语，而人们对于物业公司应提供怎样的服务、业主及客户应享有哪些权利、可以要求享受怎样的服务等了解却很少。
同时，由于物业管理涉及管理部门过多，又缺乏足够的政策扶持，因而导致物业管理过分依赖开发商，没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，难以真正独立出来。
物业由“管理”变“服务”，法规的出台只是第一步，落实新的《物权法》及《物业服务条例》，真正确立其服务职能，仍面临诸多矛盾和问题。
除了政府采取有效措施落实新《物业服务条例》之外，物业管理人应提高自身的专业素养和综合素质，以优质的服务为基础，严格遵守法律规定，积极面对和解决物业管理中的新矛盾、新问题。只有在此基础上，物业管理的和谐、稳定才能真正实现。
物业服务行业的发展空间将越来越大
■北京力迅房地产开发有限公司营销总监 裴涛
据我了解，目前全国发生的物业纠纷，半数以上是由于物业公司的服务质量、工作态度等引起。“物业服务”一词，相比过去的“物业管理”，无疑更能彰显业主的地位，也明确了物业企业的服务功能，可以说给了物业企业一个法律上的明确定位。
从这个意义上看，由“管理企业”到“服务企业”不仅仅是为物业管理公司的更名提供法律依据，还为物业管理行业的发展指明了方向。
物业服务企业的业务领域不断拓展，物业管理行业内涵日益丰富，已不仅局限于对房屋及其配套设施和相关场地的维修、养护和公共秩序的维护等管理活动。随着时代的变迁和发展，人们对居住的软环境有了更高的要求，“服务”越来越成为人们关注的焦点。如果所有的物业管理企业都能从名称到实际行动上由“管理”转换为“服务”，真正围绕着业主的需求展开服务，那么，物业纠纷将逐步减少，物业行业的发展空间也将越来越大。
物业公司具有“业主管家”功能
■北京海晟房地产开发有限公司营销总监 关云飞
新《物业服务条例》的内容较之前的不同之处，主要集中在以下三点：业主大会的成立及扩大业主参与范围；淡化物业企业的管理概念，强调服务意识；物业费用及设施用途公开化、透明化。
物业公司的性质就是受业主委托，对社区内各类房屋、设施设备及公共场所进行管理，维护社区正常的秩序、治安，是具有“业主管家”功能的企业。对于大多数一贯正规化运作的物业管理企业来讲，只要做到以业主为先、服务至上的原则，就不会因条例的调整产生实质影响。
打击及整顿非正规操作的房地产及物业管理企业，对于肃清整个行业乃至市场而言，都是非常有力的一记重拳。
虽然尚有部分实施细则未出台，如住宅使用年限续期、拆迁用地的征用条件等，但我相信随着《物权法》在各个领域应用的逐步展开，各项细则也会逐步到位。整个房地产及相关行业亦将朝着更健康、更秩序化的方向发展。
有利于房地产产业链的完善
■中弘集团市场总监 张忠
长期以来因私产保护的法律缺失所造成的心理困惑，从“外资机构驻京办公场所是租是买”这一问题上可见一斑。《物权法》的实施无疑将化解这一难题，外资在制度保障下对写字楼和商业设施的投资将持续高涨。
近年来，房地产行业的快速发展和市场的急剧膨胀带来的副产品是消费者的不成熟和交易秩序的混乱。但是，《物权法》的实施对明确产权关系、保护权利人的财产权益、维护经济社会秩序发挥了重要作用，曾经的车位之争、露台权属之争、花园权属之争、通风采光权之争都将烟消云散。
不过，前提是开发企业必须依法进行规划设计和诚实宣传，消费者必须增强法制意识、理性维护合法权益，在签订购房合同时，要对所有疑问进行澄清并在合同中明确约定。
《物业服务条例》相关条款的修改，也将对规范物业服务企业与业主之间的关系、明确双方权利义务、减少持续不断的物业纠纷起到积极的作用。
物业服务作为一个新兴行业，对维护社区秩序、确保物业的保值增值起着很大作用。它所提供的产品，更多的是“服务”，而非“管理”。因此本次条例的修改使企业性质回归本位，有利于社会认知和行业规范的建立，也有利于房地产产业链的完善。
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