易宪容 中国社科院金融研究所研究员
李开发 中国经济名家讲坛副理事长
提高房贷门槛不会抑制住房市场供应
背景：2003年1月21日，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(通称121文件)。随后，相关部委陆续出台了紧缩信贷、运用市场化方式加息、提高住房信贷利率的政策，直到2005年7月，商品房供应增长大幅回落，但商品房价格仍然持续上升。“9•27房贷新政”正式出台前夕，全国一线城市的房产开发商已纷纷对新政表示“严重关切”。
新京报：从2003年央行下发121文件以来，政府几乎每年都有调控房地产市场的重大政策出台。与以往的调控政策相比，927文件一个引人注目的亮点是，明确要求各商业银行不得向具有囤积土地和房源行为的房地产开发企业发放贷款，而且不得接受空置3年以上的商品房作为贷款的抵押物。我们是否可以做如是理解，政府的立场已经更加明确，要借助信贷杠杆，挤出被捂住的房源和引导资金真正投向住房建设，从而扩大住房的市场的供应？
李开发：的确如此。根据我的调查，目前绝大多数房地产开发商扮演着明暗两个角色，公开的身份是房地产开发商，另一个不公开的身份是炒房的幕后策划人，而且炒房的利润甚至有时候比规规矩矩卖房还要高，因而他们更愿意利用从银行套来的资金进行房市炒作。我国最近几年的住房价格之所以会甩开住房价格与家庭年收入之间的合理比例(联合国1990年设定的住房价格与家庭年收入之比为3比1，我国1998年国务院文件规定房价超过居民家庭年收入4倍的要进行补贴)一路狂奔，与房地产开发商囤房囤地、热衷炒房不无关系。
易宪容：央行及银监会希望出台新信贷政策来打击目前普遍存在的开发商囤地、囤房的投机行为，当然这能够起到一定的作用。但开发商囤地、囤房仅是表象。根本的问题在于房价上涨过快及房价过快上涨的市场预期，在于存在严重缺陷的住房预售制度。对于前者，如果央行及银监会能够让上述两政策得到落实，国内房地产市场对价格上涨的预期自然会改变，而对于住房预售制度，政府应该尽快完善或取消不合理、不公正的住房预售制度。
新京报：但是，927文件所表现出来的另外两个倾向———严格规范土地储备贷款管理和严格住房消费贷款管理———很可能导致小型房地产开发企业被排挤的现象。如此一来，房地产的市场供应岂不要受到影响？
李开发：新政的确对大型房地产开发商影响不大，他们完全可以通过市场进行融资。而目前我国的房地产市场上，大致70%以上的住房是由少数大型房地产开发企业提供的，即使小开发商被迫退出市场，亦不会对市场供应产生多大影响。
易宪容：“住房价格是由市场供需关系决定的”早已被证明是一句不堪一击的谎言。第一，最近几年的统计数据表明，住房需求一直保持着平稳的增长态势，不存在供不应求的现象。第二，住房产品作为一种特别的产品，既是消费品亦是耐用高价的投资品，大量空置房的存在充分说明，最近四五年的房地产市场之所以会突然出现“供不应求”的假象，从而导致房价如脱缰野马般飞速攀升，完全是投资需求突然增加、投资人利用银行信贷恣意炒作所致。
50%上限有助克服“第二套住房”界定模糊问题
背景：国家准备提高第二套(含)以上住房首付和贷款利率的风声传出后，一些城市的开发商很快见招拆招，通过阴阳合同、虚报住房售价，先付首期、楼盘封顶后再贷款等做法，成功规避了银行提高首付的限制；而且“第二套住房”界定难的问题亦给炒房人规避利率压力提供了足够的操作空间。因而不少房地产开发商预言，927文件很可能像121文件那样变成“空调”。
新京报：正如我们前面提到的那样，927文件与之前的政策相比，一个明显的进步是对房地产市场的需求进行了明确的区分，分成了投资需求和住房需求，而且抑制的目标直接指向了投资需求。但如果利用银行贷款炒房的人只是少数，信贷杠杆对抑制炒房所能发挥的作用岂不就非常有限了？
易宪容：几乎所有炒房人是不会用自己的钱来炒房的。因为，第一，多数炒房人不会真的有那么多钱用来炒房。第二，即便有实力自掏腰包炒房的人，发现有方便的金融工具可以利用，而且可以轻易转移炒房所蕴含的高风险，何不贷款来炒作呢？
李开发：不排除炒房所需的启动资金是炒房人自己掏腰包的，但炒房操作过程中，现金流必须放大才能维持高速流转，而要放大现金流依靠银行贷款几乎是所有炒房人的选择。而且多数炒房人是投入启动资金后，套出贷款，自有资金就撤出了，风险全部由银行贷款承担。
新京报：但是，四成以上的首付和1.1倍以上的利率能从多大程度上逼退炒房人呢？
易宪容：提高第二套住房首付比重比提高利率所能够发挥的作用需要的条件要多，比如必需房地产市场有一个比较有公信力的价格评估体系，而就目前的情况来看，要确立这样一个体系绝非易事。因而，追加第二套(含)以上住房贷款利率可以起到的作用会十分大。大家不知注意到了没有，购买第二套(含)以上住房的信贷利率是基准利率的1.1倍以上，换言之，个人要进行房地产投资，就得以投资利率来对待，即比购买第一套住房的利率上涨29.28%。试想投资者的炒房成本增加29.28%以上，投资者就不得不考虑他面对的风险了。
李开发：追加首付比例和房贷利率肯定能增加通过拉高评估价格骗取贷款的难度和不断压缩投机户连环炒作的现金流量。比如，按照以前的首付20%计算，一套房本来的价格是150万，拉高评估价格后是250万元，炒房人则必须首付50万元，但是可以贷到200万元，用200万元减去必须支付的150万元，手头现金流的正增值是50万元。有了50万的正增值，他又可以如法炮制进行新一轮的套现、炒作，而且轮番放大。但第二套房首付提高到了40%后，尽管提高评估值后可增值，但是没办法变现，手中的现金流量会越来越少，炒作规模就会随之越来越小，直到炒作投机无法进行。
新京报：它对改变房地产市场的价格过快上涨预期有何影响？
李开发：追加首付比例和房贷利率的另一个作用是，可以传达一个政策信息：中央政府已经明确要对住房价进行抑制了，而不是像先前那样，一会儿说要抑制，一会儿又说要稳定。这一政策信息至少可以产生3种效果：第一，正在炒房的人会意识到炒房的风险和成本正在上升，应该尽早脱身；第二，准备炒房的人会离岸观望；第三，准备改善住房条件的人会开始犹豫。如此一来，市场上购房客就会减少，哄抢住房的形势就造不起来，房源相对增加，房价过快上涨的推动力就弱了。
新京报：但是“第二套住房”界定模糊的问题会不会使得追加房贷利率的政策像木桩一样被轻易绕过呢？
易宪容：我认为问题不大。927文件中有一条非常重要的规定：“借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。”因而即便你能利用其他家庭成员或亲戚朋友的名义按揭购买到第二套以上的住房，但是，只要你的每月还贷支出超过家庭月收入的50%，仍然拿不到贷款。当然，该规定若要得到落实，加强银行征信系统的管理与建设是必不可少的前提。另外，央行与银监会仍需进一步明确“第二套住房”的概念，以免国内各商业银行各行其是。
出台物业税尚不具备现实可行性
背景：去年土地增值税出台以后，持有环节上的税，亦即物业税争议仍然很大，但是随着房价的不断攀升，出台物业税的呼声再次高涨。另外，今年出台的《物权法》给集体土地的上市流转留了一个口子，而且成都、重庆两市正在试点城乡同地、同权、同价，舆论有关中央可能出台政策让集体土地上市流转、抑制房价的传言越来越盛。
新京报：事实上，我们上面已经提到，各部门政策步调不一致、927文件本身的不完善，很可能导致文件的执行效果大打折扣。那么，我们有没有其他可行的抑制炒房、稳定房价的政策选项呢？
李开发：从其他国家调控房地产市场的成熟做法来看，目前有5种手段可供选择：第一是取消房屋预售制度，或房屋预售制度不能让开发商获得购房者的资金(比如美国)；第二是大幅提高第二套以上住房首付比例(比如英国一般要求个人申请第二套住房的贷款额度不能超过个人年收入的3.5倍，家庭申请则不能超过家庭年收入的4.2倍)；第三是为打击炒房而开征高额所得税(比如韩国)；第四是开征不动产税，或者叫物业税(比如美国，各州的税率从1.2%到2.5%不等)；第五是国家提供特别优惠措施，保证全民能拥有第一套住房。征收不动产税或叫物业税，可以做到谁投资、谁受益、谁承担风险，是抑制住房投机、稳定房价的最有效手段。
新京报：我国近期具备出台物业税的现实可行性吗？
李开发：2005年，建设部就开始组织讨论出台物业税问题，但至今没有出台。原因主要有三：第一，各方对目前国内房地产市场的评估不一；第二，既得利益集团的抵制；第三，有关部门对物业税可能导致国内房地产市场大起大落的担忧。
易宪容：我认为目前没有出台物业税的必要，事实上物业税不仅实施所要求的条件目前我国很难具备，而且各个地方可以根据当地情况制定税率，所能发挥的调控作用十分有限。
新京报：那么易教授认为我国下一步的政策走向应该是什么呢？
易宪容：我认为，提高房贷按揭利率是目前比较可行的调控手段。但是，为了切实发挥提高房贷按揭利率的调控功能，必须从3个方面进行政策完善：第一，必须以公共政策的角度来严格要求国内商业银行坚决执行新的房贷信贷政策。一旦新的房贷信贷政策被纳入公共政策体系，各家商业银行就不得仅从商业利润最大化的角度来考虑，而必须无条件执行。第二，央行及银监会应该出台一个严格的处罚指引，以确保每一个人和每一家商业银行诚信。第三，央行及银监会尽快建立住房预售款商业银行托管制度，以确保住房预售款能够不会流入炒房领域或房地产开发商借银行的资金囤房、囤地。
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