作者简介：贾卧龙，现为我国知名的房地产投资专家、策划战略专家、城市规划运营专家、中国房地产十大金牌策划职业经理人、中国地产十大知名策划专家、中国十大企业策划家、中国品牌建设十大杰出企业家，同时担任北大、清华、人大的客座教授，中华全国工商联合会工商理事会常务理事，中国商业联合会常务理事。现任香港太平洋国际集团国内首席执行官，负责香港总部在大陆的所有融资引资、房地产营销策划、投资顾问等事务。
中华民族的传统美德中讲究“君子和而不同”，昨晚在凤凰卫视与香港中原集团主席施永青先生以及老友易宪容教授，就第二套房贷首付提高等问题进行了交流，几番激烈PK后，对于房地产现状以及未来走势又有了一些“不得不说”的话。
提高利率才是遏制投资的利剑
与提高首付相比，第二套住房利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍这一规定，才是打击住房投资行为的杀手锏，此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍（8.613%），对于第二套住房的购房者来说，相比原来优惠后的房贷利率（6.6555％），一次性提高将近200个基点，高出将近30％。
对比央行近期的加息情况，以每次加息27个基点来计算，相当于一次性加息7次半，100万元房款20年贷款即增加10万利息，风暴来的相当猛烈。包括连续数次加息在内，累积效应带来的绝不仅仅再是和风细雨，过高的利息负担势必会影响到人们的心理预期以及部分投资取向。尤其是在一些大中城市，类似写字楼、公寓等投资品种在本已遭遇冷落的情况下，将会面临更为尴尬的境地。预计部分城市用于投资的商铺，包括部分住宅需求将出现30-50%的下降幅度。房地产市场的总体供需关系将出现缓和。
宝剑出鞘 开发商也受了点伤
同样遭遇市场冷遇的情况也将降临在开发商身上。
房贷首付提高无疑给购房者设定了一道门槛，经济能力较弱的购房者被挡在市场之外；同时，投资成本的加大也促使部分投资者“弃暗投明”，转而将资金抽出房地产市场，寻求其他收益较高、投资环境也更为轻松的投资品种。经济实力较强的购房者出现市场分流，投资需求减弱，自住需求成为市场主力。众所周知，在我国目前情况下，一旦房地产市场只剩自住需求，市场活力将大大减弱，楼市出现拐点也是必然。
同时，政府近期的宏观调控措施更会直接将剑锋指向开发商手中紧握的土地与房产，在一系列打击囤地囤房行为的政策重压下，开发商捂盘盈利的希望自然会首当其冲，遭遇破灭。高价拿地平价出售，一旦市场供需出现变化，由卖方市场转向买方市场，上市的房子还要打折促销，开发商必然陷入困境。
从98年房改开始，中国房地产市场步入了加速发展的快车道。将近十年的发展历程中，房地产行业可谓风光无限。任何事物的发展都会受到周期性规律的制约，这是经济学中事实。但是事物一旦过热或是有出现泡沫的可能，经济规律的波动就会受到人为因素的影响。从2006年开始，国家的一些利宏观调控措施逐步显效，而且延续趋势明显，投资市场、金融市场也在一次次的量变积累中酝酿新的转折。目前的调控显效还暂时停留在写字楼、公寓等投资或是商业领域，一旦政策继续加压，变革的风波必然会席卷到开发商赖以生存的住宅领域，显效会更为强烈。开发商的日子会越来越难。
如不酝酿新的转变与升华，到时候，开发商受到的将不会是一点伤。 (责任编辑:house365)
|
