继杭一棉地块高价出让后，又有两块绝版宝地将于近日推出：11月29日，位居杭州市中心的原东南面粉厂地块将挂牌出让；12月3日，总建筑规模超过70万平方米的拱墅区运河CBD地块也将高调入市。这两宗地块不但本城房产巨头们很感兴趣，华远、万通以及刚刚入杭的远洋地产等外来大鳄们也非常中意，据悉已经数次来杭考察接洽。
连续几块“压箱底”宝地亮相，令杭州楼市风云再起。有人认为杭州楼价将再创新高，更有周边的一些楼盘纷纷以此为卖点趁机抬价。前两天记者的手机就收到城北某楼盘发来的短信“喜讯：杭一棉地块高价出让，楼盘价值凸显，潜力巨大”；杭州二手房市场也是闻风而动，据来自各大中介公司的反馈信息，杭一棉地块的拍卖锤声刚落，附近一些楼盘的二手房东就开始涨价，有些甚至报价猛涨数千元/平方米。
但是，某个项目能卖高价，就意味着周边项目都能卖出相似的价格吗？答案当然是否定的。
杭一棉综合条件优势明显
杭一棉地块能够高价出让，与其自身的优厚条件分不开。
首先，杭一棉地块是真正意义上的运河地块，用业内人士的话来说，“地块边上就是运河绿地”，运河景观资源得天独厚。而此前桥西板块其他楼盘虽然也打着运河楼盘的旗号，但实际上项目现场与运河之间有一定的距离，或者毗邻的只是运河支流。
其次，杭一棉地块具有较深的文化底蕴，不但周边有杭州市保存最为完好的古石拱桥拱宸桥，以及文化积淀深厚的高家花园、桑庐、通益公纱厂旧址等，其本身的兴盛衰落也是一部活生生的近现代工业史，值得体味。
其三，杭一棉地块的交通网路非常发达，“小河路贯穿地块两侧，北面是轻纺路，南面是登云路，西面是衢州路，都是城市主干道或次干道。”一位熟悉该地块的知情人士表示。就交通这一点来说，杭一棉地块的优越性甚至超过更靠近市中心的东南面粉厂地块，因为东南面粉厂地块的进出口只有文晖路，而文晖路是单行道，只能右进右出，这对于日后居住会造成一定的不便。
其四，也是非常关键的一点是，杭一棉地块不但体量比较大，总面积超过200多亩，而且在先期推出的A、B两宗住宅地块中，容积率分别为不大于0.9和2.2，其中容积率不大于0.9的A地块限高12米，这不但预示着日后A地块将会打造成紧邻运河的高端排屋区，同时也让日后的B地块拥有更多的运河景观房源，这两个条件为项目日后走高端路线奠定了基础。运河沿线的排屋在目前杭州还是一个稀缺产品。
与杭一棉地块的综合条件相比，目前附近地块显然有所不及。因此，内行人士认为，杭一棉地块出让后，很多楼盘将自己和杭一棉地块放在一起来宣传，其实各方面条件还是差得很远。
高价背后更应关注资金时间成本
虽然杭一棉地块以楼面价15588元/平方米出让，是今年单价第二高的土地，但是值得关注的是杭一棉地块的土地款支付方式分三次付清：拍完10日内付20%、明年9月付40%、2009年年中付40%，约定交地日期为2009年。这相当于15588元/平方米的价格实际上是2009年的土地价格，如果要在房价中体现这个土地成本，至少也得在2010年后。
那么，究竟怎么来看杭一棉的地价水平？以桥西板块最早拿地的嘉泰·馨庭(社区)项目地块作参照对比，该地块于2004年12月底挂牌出让，最后由温州京都房产以楼面价5195元/平方米的均价拿下。从5195元/平方米涨到今年的15588元/平方米，在三年时间内，桥西板块的土地溢价了300%，按照3年的复利计算，相当于土地年溢价率在44%左右。
按照这样的土地年溢价率44%来计算，如果设定15588元/平方米的楼面价是2009年的水平，我们来做一个倒推：2008年的土地价格约为10825元/平方米，而2007年的实际土地价格约为7517元/平方米。
这个价格相对于今年杭州土地市场的整体形势，应该是比较实际的。
地价高企市场更需冷静
虽然今年土地市场迭创新高，开发商普遍乐观，但事实上，土地市场并非总是一路高歌，在最近几年里，也曾出现过地价下滑的情况。比如嘉泰·馨庭(社区)项目拿地不久就遭受房地产宏观调控，开发商曾经非常后悔以这么高的价格拿地。在它之后出让的城北一带的地块，楼面均价普遍在4000元/平方米上下，如去年5月凯德置地拿下的拱墅区杭政储出[2006]2号地块，楼面价只有4353.8元/平方米，被业内认为拣了大便宜。
中原地产市场研究主任顾晓立认为，凯德置地的拿地，无疑要归功于其作为国际大开发商历练出来的丰富经验和战略眼光。2006年中，杭州土地市场水波不兴，而凯德置地看出了杭州城北的发展潜力，选择在最合适的时机以最合适的价格拿地。而很多开发商都做不到这样的理智，往往在土地市场高企时疯狂高价拿地。
“现在高价拿地的企业，都说要打造高端产品，但哪来那么多的高端客户？根据我们的调查，杭州的高端客户中，大约有30%~40%是绿城的拥趸，这批客户现在都在等绿城的杭汽发项目，剩下的客户就很难说了。明年春节过后的这段时间会是杭州楼市的关键时期，因为那时候会有大批楼盘开盘上市，供应上来后，如果市场能稳步消化，高端客户也会在这段时间内稳定消化掉。现在拿地的项目基本上都要两三年后才能开盘，到时候去哪里找那么多高端客户？排屋也许不愁卖，但是高层、小高层项目除非在产品、销售、推广、客户定位上都做到极致，才能吸引客户。”顾晓立说。 (责任编辑:house365)
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