近日，一位房产公司的营销负责人正在筹备其杭州滨江某楼盘明年的上市量和定价计划。该负责人不无忧虑地告诉记者，该楼盘位于滨江，计划在明年下半年上市，主力户型是90平方米和130平方米两种户型。相比较而言，销售压力较大的反而是90平方米以下户型。

　　一直以来，90平方米以下的中小户型由于面积小、总价低而备受楼市追捧。像今年4月以来，首批新政后的小户型开始面市，万家花城、银树湾等楼盘中小户型在楼市掀起了一股销售热潮。

　　为什么现在销售压力会大了呢？该负责人的忧虑基于这样的理由：该楼盘90平方米以下房源占了50%以上的比例，滨江明年有七八个楼盘将上市，90平方米以下户型是供应主力，相对竞争比较激烈。

　　2006年5月，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台，明确规定了自当年6月起，新审批、新开工的商品房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。随着新政后地块的逐渐上市，90平方米以下户型开始日渐在楼市占据主要地位。明年是新政后地块的上市“大年”，90平方米以下户型的供应量究竟达到多少比例？90平方米以下户型还像今年这样紧俏吗？围绕这些问题，记者对明年上半年的上市房源做了一番调查。

08年上半年即将推出的部分小户型新房 

　　新政后地块明年集中亮相——90平方米以下房源，上半年供应逾五成

　　据汉嘉机构统计，2008年上半年，37个楼盘预计将开盘。记者调查发现，这37个楼盘中，有11个楼盘开盘时间相对较早，90平方米以下房源上市面积也已基本确定。从这11个楼盘的统计看，上半年已定的上市面积总量为50.66万平方米，其中，90平方米以下面积总量为27.32万平方米，所占比例为53.9%。

　　记者了解到，今年供应的90平方米房源大多是新政前拿的地，新政出台后临时增加了90平方米的供应量；但明年上半年上市的楼盘，多为新政之后出让的地块，其90平方米供应量大多要求在70%以上。

　　华丰板块某楼盘，2006年下半年拿的地，招标文书上写明其90平方米以下套型面积占60%以上的比例。该楼盘春节前后将推出首批房源，建筑面积为4万平方米，其中90平方米以下户型占了90%以上的比例。明年5月份，该楼盘还将推出约3万平方米的房源。综合这两批房源，90平方米以下户型占了约70%的量。

　　绿城房产的两个项目也将在明年上半年上市。据来自售楼部的消息，位于凤起东路的绿城·蔚蓝公寓，总建筑面积约59000平方米，明年上半年将一次性上市，该项目90平方米以下户型占了70%；位于新火车东站核心区的绿城·玉兰公寓也将于明年上半年一次性上市，总建筑面积约59000平方米，90平方米以下户型也占了70%。这两块地都是绿城房产在90/70新政出台后拿的地。

　　位于下沙的朗诗·国际街区将在1月份开盘。据售楼处介绍，首期将推300多套房子，户型在90~158平方米，90平方米以下房源占了70%。国际街区也是新政后拿的地。

　　一批市场推广已久的老项目中，中小户型的比例也不小。像凯德·视界，2005年出让的地块，预计将在明年1月份开盘，一次性推出4幢高层，580套房源全是90平方米以下户型；昆仑·橡树园，预计将在1月份开盘，首批将推3万多平方米的房源，90平方米以下户型占了30%左右。

　　明年上半年，哪怕在一向以大户型为主的余杭，也将有90平方米以下户型的放量。北湖绿洲花园，位于瓶窑镇。据售楼小姐介绍，明年上半年首批房源共9.8万平方米将上市，其中90平方米以下户型占了一半的量。老余杭的新西湖小镇，明年上半年上市，主力户型也在60~90平方米。

　　可以想像，明年开始，新政后地块所推房源的上市量将越来越多，这也意味着杭州楼市90平方米以下户型供应距离“90/70”的目标将越来越近。云厦·连园、中海42号地块、中海26号地块、坤和·07-14地块、坤和·07-13地块等也都是新政后出让的地块，预计都在明年上市。

　　供应以主城区为主——只要符合自住需求就会有市场

　　记者调查发现，预计明年上半年将上市的37个楼盘中，90平方米以下房源供应主要集中在市中心、九堡、城北等区域。具有代表性的有市中心的现代景园、蔚蓝公寓、玉兰公寓，九堡的华鸿·汇盛德堡、东海·柠檬郡，城北的天阳·上河、新源·元都新景等。这些区域的单价都在万元以上，90平方米的户型总价也在90万元以上。

　　业内预测说，随着宏观调控效果的日渐明朗，明年楼市的销售状况不可能再像今年这样火爆。在整体行情趋淡的背景下，90平方米以下户型又跃居为楼市的供应主力。90平方米在明年是否会面临销售压力？

　　新南北房产副总陈列平认为，杭州的房价经过今年这一轮的猛烈拉升，市中心房价已在1.5万元/平方米以上，哪怕是新浙大周边房价也上升到1.3万元/平方米以上。越在这样的房价高位，中小户型的需求就越大。明年，90平方米以下户型供应虽然增多，但老城区这些以自住需求为主的区域应该问题不大。野风房产企划经理朱雪飞也认为，虽说90平方米明年竞争会趋向激烈，但还要看价格和区域。

　　据华门房产副总裁金伟成介绍，余杭区自2006年底开始，新出让的地块也都按照90/70政策严格限定了中小户型的比例。像新西湖小镇，地块规定90平方米以下的套型面积占了80%的比例。可以想像，余杭区土地储备量大，90平方米供应的后劲更为充足。金伟成认为，老余杭的90平方米户型针对的是四五十万元总价的楼市自住需求。这一阶段的需求目前在楼市供应版面中已是空白，这部分购买力会从老城区流向余杭这一“价格洼地”。

　　也许，在楼市向买方市场转变的阶段，最有风险的是一些豪宅项目中的中小户型。有业内人士坦言，假如一个定价在2万元/平方米以上的高档住宅项目，主力户型都在近200平方米左右，如果这个项目也有少量的90平方米以下户型，可能总价就在180万元以上。首次置业的人会觉得总价高，而改善居住的人则觉得面积太小，像这样的90平方米户型定位最为模糊。

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