政策要点
国家政策：2006年5月，国家9部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，明确规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”。
广州市政策细则：广州市出台了《广州市住房建设规划（2006~2010）》，规定5年内广州将建设各类住房56.24万套，总建筑面积5350万平方米，平均每年建筑面积为1070万平方米。同时，套型建筑面积90平方米以下的住房要占供应总量70％的比例实行总量控制，而且每年必须达到。
楼市将是中小户型的天下
在具体执行“90·70”规定的过程中，到底按什么标准执行，业界普遍有三种说法：一种是每个楼盘都必须满足“90·70”的规定；一种是根据区域来划分，比如说在珠江新城内，大户型的开发比例可超过30%，但郊区或者老城区则要严格执行甚至高于这个比例，但全市的整体供应比例必须满足“90·70”的要求；第三种说法则是把户型结构调控的自主权下放给开发商，即整个楼盘的户型比例能满足“90·70”这个条件即可。迄今为止，广州的“90·70”到底按照哪个标准执行，并没有权威的说法。但就记者了解到的信息，目前似乎是单盘的户型比例满足“90·70”的为多。
由于去年下半年以来，广州的新开发或新报建项目都因为要符合“90·70”的要求，几乎全部进行重新规划或重新报建。由于工期的延误，现时满足“90·70”条件的项目非常少，目前市场上仍以大户型为主，90平方米以下的货量在整体供应量中所占的比例远远未达到70%。
经过一年的规划、报建及开发，预计明年市场上将会出现越来越多的“90·70”项目，小户型会逐渐增多。由于中小户型大量增加，相互间形成了激烈的竞争，因此其价格将保持在合理的水平，不会大幅飙升。由于房子的总价降低了，更多的市民将能买得起房。 [相关新闻：全国住房保障会议将落实90/70政策]
大户型 价格会升
“90·70”政策是为了调控市场上大户型偏多的不合理产品结构，将购房者的购房观念导入理性，促进房地产市场的良性发展，并进一步稳定房价。但是随着大户型的逐渐减少，其稀缺性以及出于置业升级的需要，使得大户型产品的需求将会日益增多，未来大户型的价格将会升高。
别墅与大户型奇货可居
业内人士认为，小户型的增多，将对今后的住宅销售带来巨大压力。同时，大户型稀缺也将造成未来大户型单位价格卖得高、发展商不愁卖的局面。另外，去年国家连续出台一系列调控政策，其中最关键的一条，就是严把土地关，停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。由此看来，独立别墅将是未来真正稀缺的贵价产品。
“90·70”楼盘总想钻空子
目前，出于销售策略的考虑，市场上很少有楼盘会宣传自己是“90·70”项目，但据记者了解到的情况，其实有个别新盘实际上就是“90·70”项目，但在建设、销售时做了一些“变通”，颇有点掩人耳目的意味。最通常的做法是“二合为一”，就是将相邻的两套小户型打通，把2套小房变成1套大房。而合并中又可以分为“上下合并”和“左右合并”两种，其中“上下合并”就可形成复式单位。在销售时，会向买家表明“买的是两套房，签合同也是两份”，但在合同中买、卖双方会约定在楼盘交付使用时，开发商会把所有的结构、装修都做好。一位不愿透露姓名的开发商负责人向记者表示：“目前这种做法在行内是约定俗成的，买家也接受。”
记者手记：“90·70”留了两个“尾巴”
第一个“尾巴”是改善型自住者的住房需求未得到足够重视。要知道，现在的买家中有相当大一部分是出于改善居住条件考虑的自住者。当然，也有人会说：“让改善型自住者去买那30%的大户型啊。”可是我们要看到，由于政策约束，未来大户型十分稀缺，其价格可能被推高到远非普通家庭所能承受的水平。
“90·70”政策，我个人认为政府的意图是先满足基本需求，再来谈更高的要求。这一点当然无可厚非。但是，改善型自住者也是一个极其庞大的社会群体，未来这种需求可能会越来越强烈。所以，假以时日，政府也应重视如何让人们住得更好的问题。
第二个“尾巴”，是对于现在有一些“90·70”楼盘出现“上有政策，下有对策”的变通做法，到底是任其自由发展，还是严格查处控制？如果是任其自由发展，就不能达到政策初衷；但如果要严格控制，似乎又难以实现，因为在不违反相关工程规定的情况下，买家完全可以买两套房打通实现自我变通。到底如何在两者之间取得平衡？是考验政府智慧的大课题。 (责任编辑:house365)
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