仿佛在一夜之间，深圳楼市交易量突然倒退了５年。
记者调查发现，深圳炒房团早在４月份就已经发现楼市承接力可能“断裂”的信号，并且赶在“五一”黄金周之前逐步撤离。１２月９日，炒楼客张海生(化名)雪通过电话向记者讲述了他在深圳炒房的撤资经历。
四月“抢闸” 楼市疯涨预感隐忧
“４月份的时候大家经常聚在深圳市乐园路的湛江海鲜酒楼吃饭，然后相互交流信息。”张海生说，当时大家最担心的就是，有传闻称由于深圳楼市冲得太猛，深圳各银行全年的贷款额度可能在“十一”黄金周之前用完，届时二手楼交易可能无法获得贷款。这意味着下半年二手楼市交易将被釜底抽薪。
张海生分析说，从理论上讲，只要楼价持续上涨，即使２００７年出不了的货也可以等到２００８年，待银行新的贷款额度下来再出货，届时还能赚得更多。
但是，今年上半年深圳楼价已经上涨了５０％。对投资者而言，如果下半年楼价下跌或者增幅小于上半年，那还不如在上半年出货，毕竟楼市的行情是买涨不买跌。
如果选择坚守到２００８年，那就必须相信这样的假定：深圳下半年的楼价会保持上半年的增速，实现全年１００％的增长。
“深圳楼价一年翻一倍，这种假定太疯狂了。如果２００８年的楼市持续看好，我们大不了重新‘进货’就是了。但如果下半年楼价跌了，我们就会被套住。权衡再三，最后我们还是决定赶在银行收紧房贷之前出货。”张海生说。
“幸亏出手早了一点点，到了６月份的时候，深圳就有一家银行开始收紧房贷，甚至不办理二手房贷了。”张海生感叹道，如果到了８月份还抛不出去，那炒家基本就被套住了。
九月“离场” “利空”政策由传闻成现实
“到了９月份，众多针对炒楼的‘利空’政策开始逐渐由传闻变成了现实。这直接影响了炒家在抛盘获利后，不再将资金投入楼市。”张海生说。
据张海生回忆，当时对炒房投资打击比较大的信息有三条：其一是央行第五次加息；其二是第二套房首付比例提高到四成；其三是传闻深圳要开征物业税。
“一切只不过是算账，当风险高于利润，自然就没有人愿意炒房了。”张海生逐一为记者做了以下分析：
其一，９月１５日，央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。此次加息是今年以来的第五次加息，距离第四次加息的时间不足一个月。在央行连续５次加息之后，个人自营性房贷利率５年期以上已调高至７．８３％。
若采用等额还款方式，按揭５０万元３０年期的客户月供就要增加３００多元。增加３００多元的月供未必会对资金雄厚的炒房者构成重大影响，但会对自住购房需求形成压制，进而就削弱了市场的承接力。
其二，９月２７日晚，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求已贷款买房的个人，再利用贷款所购第二套以上住房首付不得低于四成，且贷款利率上浮至基准利率的１．１倍。此举不但加大了炒房的成本，也增加了炒房的风险。
其三，９月末政府部门确认深圳是物业税实施的试点城市之一。未来占有房产越多要缴的税就越多，该信息对炒房者无疑又是一大打击。
“等以上三项政策全部明晰的时候，银行贷款额度也基本耗尽，深圳所有银行的二手房贷已经非常难申请。这时候炒家要想在二手市场甩货已经甩不出去了。”张海生说。
“值得注意的是，在炒房者逐步离场之时，银行并没有收紧一手楼的房贷。”张海生说，这意味着具有自住需求的消费者，仍然可以在购买一手房时正常贷款。但是，从８月份开始，除了二手楼市场，深圳一手楼市场的交易量也在大量萎缩。
“在炒楼资金撤出后，‘刚性需求’并没有接上来。深圳的高楼价是靠投资资金支撑的。”张海生说。
０８“预期” 炒房客：刚性需求救市
“２００８年１月深圳楼价又将面临一个关口。”张海生分析说：进入２００８年后，由于新的银行贷款额度开始下放，届时深圳房地产交易量可能会出现大幅增长。但基于目前深圳楼价的高位因素，也有可能会继续保持低迷。
但张海生却并不同意内地楼价会在２００８年暴跌的预测。
“只要国家经济的基本面没有问题，内地居民的收入还是会持续增长的。”张海生强调，“深圳购房的刚性需求不是不存在，而是上半年过高的价格增长，使得他们有需求但没有能力购房。一旦楼价回归到合理区位，这批刚性需求就会将楼价托住，因此，楼价不会暴跌。” (责任编辑:house365)
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