盈利模式转向中低价产品
万科总经理郁亮曾表示,成长能力受到利润率和周转效率的双重影响。其中利润率基本由外部市场所决定,可能存在短期波动。而周转效率主要由企业经营模式决定。
万科不追求过高的利润率,但万科追求高周转率。万科的开发周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。2006年万科的总资产周转率是0.56,而行业平均水平是0.32。而近年来万科经营节奏明显呈加快趋势,从获取项目到实现销售的周期明显缩短。这是万科迅速做出放弃高价,快速回收资金决定的依据。
前期,万科的扩张模式最大程度地利用了牛市的大好机遇,以良好的基本面和项目,增发融资,不断做大市值,以方便进一步融资,10月份完成融资后,万科的市值已经是美国四大房地产公司市值总和的大约1.5倍。在土地市场上,依靠资本市场强大的融资能力实现快速扩张。王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)在12月13日举办的"榆构万科住宅产业化研发中心"揭牌仪式上透露,万科开发量正以每年30%的速度递增,预计2008年开工面积达到1000万平方米,2010年达到2000万平方米。快速开发,从高周转率中获得利润,保证公司的高成长性,然后再融资,形成快速成长的循环。
在政策调控下,万科的这种模式遭遇到两大挑战。一个是,管理层放缓房地产企业的融资审批,资本市场融资速度放缓,难度增加,"长期融资受限,这种模式就难以为继。"融通基金研究员认为;另一方面,房地产实体市场的销售速度下降,引起周转率下降。
市场正在考验万科的盈利模式。
10月底,万科开始积极应对。王石高调提出"不捂盘、不囤地"。降低万科在土地储备上的资金积压,实际上有利于万科提高其存货周转率。根据三季报显示,万科权益土地储备为1818万平方米,可用于两到三年的开发,低于碧桂园5400万平方米、富力3113万平方米、雅居乐2455万平方米。
另一方面,王石表示,目前"万科开发的项目中,高档和中高档、中档的比例不超过30%,但是万科认为比较合理的比例应该是2∶8。现在,万科正计划第一步把3∶7降到2.5∶7.5,再下一步降到2∶8的合理比例。"
"万科走的应该是两种模式,质素好的土地开发高档产品,以高利润获得成长性;80%的那部分中低价房,以高周转率获得成长性,不排除有帮助政府开发政策性用房的可能。"融通基金认为。
12月11日,建设部政策研究中心主任陈淮透露,今后土地出让金的70%以上将用于四种房建设,即廉租房、经济适用房、两竞两限房(竞地价竞房价、限房价限面积)和小户型房。这将意味着,政策性用房的开发规模会非常庞大,对以规模取胜的万科,是一个巨大的诱惑。
万科对政策性用房的建设的浓厚兴趣早在2005年10月就公开表示出来。王石在北京宣布,公司将拨出50万元征集城市中低收入人群居住解决方案;2006年11月25日,"中低收入人群住宅"万科试点项目"新式围屋"的奠基仪式在广州举行;2007年6月,万科启动"海螺行动II",王石透露,万科已经在包括上海在内的5个城市,参与政府主导的经济适用房、廉价房开发,首批廉租屋,预计2008年5月可以交付使用。而近期又有消息透露,深圳可能会给予万科10000套政策性用房的"大单"。虽然,肖莉否定了这个说法,但是万科对参与政策性用房的兴趣是显而易见的。
政策性用房的建设,并非没有利润空间,融通基金认为,政府给予开发商的回报不会低于社会平均回报,大约在10%左右;如果开发商只是承建,不需要付地价款,土地不需要占款,提高了存货周转率,同样有利于利用周转率创造盈利空间的开发商,"这是考验开发商管理效率和资金周转的能力。"
另一方面,"树立一个良好的形象,说不定会获得管理层的支持,而政策性用房作为融资项目,在资本市场融资上可能获得网开一面,"长城基金认为,"但是,其他地产商的跟风,可能打开进一步的降价空间。"(责任编辑:蝈蝈)
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