2007年房贷大爆炸解密
日前，记者从商业银行获得的信息显示，受益于房地产市场的猛烈反弹，2007年房贷市场出现了爆炸式增长。截至11月末，14家国有银行和股份制商业银行的个贷增量总计约8000亿元。“去年一年增量才为2000多亿，2007年增长了四倍。”12月17日，一家商业银行房贷负责人透露说。
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房贷占个贷比重一般约在90%左右，个贷的数据可以充分反映房贷的状况。
在8000亿增量中，5家国有商业银行的个贷增量达到4900多亿，9家股份制商业银行个人贷款(不包括个人商用贷款)余额为6985.3亿元，增量2628亿元，增幅为60.32%。
在爆炸式增长的背后，2007年房贷市场完成了从平缓到疯狂，再归于平静的一个轮回。
两个节点：4月、9月
记者获得的信息显示，从单个股份制银行来看，更能显示出今年房贷市场的非常规跳跃。在今年1-11月的个贷增量绝对值排名中，招商银行613.64亿元，(期末与期初相比)增幅为62.88%，位居第一；兴业银行607.39亿元，增幅为105.33%，排名第二；民生银行271.43亿元，增幅为40.91%，排名第三；中信银行增量为257.01亿元，增幅为58.92%，光大银行增量为246.17亿元，增幅为64.36%，深发展的增量仅为226.98亿元，增幅为73.21%。
以兴业为例，去年其个贷增量在股份制银行中亦排名第一，但增量仅为300多亿元，今年的增量则是去年的一倍。
截至11月末，股份制银行个贷余额排名显示，招行依然居于榜首，余额达到1589.57亿元，兴业则超越了民生，跃居第二，达到1184.04亿元，其后为民生934.88亿元，浦发银行807.44亿元，中信693.2亿元，光大628.63亿元，深发展537.03亿元，广发是332.07亿元，华夏银行是278.44亿元。
在这场竞争中，有两个明显的时间转折点。一个是今年4月左右，4月前除了招行、兴业增速凌厉以外，各家股份制银行的个贷增长较为平缓。4月以后，各家银行的个贷都开始明显的跃升。
“4月以后各地房地产市场的价格突然快速上涨，一路上去，带动房贷也增长了。”一家股份制商业银行人士认为。
正是在这段时间，商业银行加大了房贷的营销力度，市场上各种转加按产品愈演愈烈。21世纪不动产人士告诉记者，所有银行想尽办法增加房贷，无非是两个卖点，一个节省利息，比如“气球贷”；另一个就是如何让客户贷到更多资金，这种产品就是“加按揭”，比如房子升值，银行重新评估发放更大金额的贷款。
狂飙突进的势头直到9月开始趋缓，此时正是系列政策密集出台之际，也是各家商业银行贷款指标用尽之时。其中，9月27日晚，央行和银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平，同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。
随后，商业银行个贷从月均400亿下降到了200亿左右。此时，房贷的产品创新、转按揭等等竞争手法，归于平静。
深发展一位房贷负责人说，该行贷款增速在下半年有所下滑，自7月以后他们已经加强对深圳市场房贷的控制，而深圳市场占有深发展个贷业务约25%。
“中国银行、兴业等上半年房贷业务量很大，下半年速度就下来了，而其他上半年速度慢的，下半年力度就大一些。”21世纪不动产上海公司一位人士说。
从这个意义上讲，房贷的竞争并不太需要技术含量，最重要的是把握好政策节奏，“我们节奏控制的比较好，在前段时间政策宽松时，赶紧放贷，等政策趋紧，我们也就可以休息了，反正都已经超额完成任务了。”另一家商业银行个贷负责人说。
零售银行的“地雷”
但真正的技术含量或许正是在“大潮退去”之后才能显现。
直到今年，一直被认为是银行管理的安全地带的零售银行，亦发生了次按危机。占美国房贷市场比例较小的次按，却能引发华尔街和整个美国经济的波动，今天的银行人员应该改变“房贷安全”的固有思维。
记者从监管部门的权威人士处获悉，从前三季度情况看，虽然大部分股份制商业银行都在有意识的调整信贷结构，但实际效果并不十分理想。个别银行仍有不少风险隐患已经暴露，例如某银行的房地产不良贷款余额较之年初增幅达到90%，远远高于该行平均不良贷款比例。
中国人民银行副行长刘士余日前表示，目前房地产金融领域存在未经批准、擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务的问题。这种信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。
一般而言，转按揭贷款和加按揭贷款业务的贷款乘数随房产评估的价值浮动,在经济上行、房价持续上涨时极易放大住房贷款规模。至今年8月末，16个城市主要金融机构个人住房转(加)按揭贷款余额约410亿元人民币，是2006年同期3.5倍。
刘士余称，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低房地产贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产的安全。
他要求，中国各商业银行总行要按照监管部门的有关规定，尽快完善和统一全行的房地产信贷管理细则，严令全行系统按照管理细则的要求发放房地产贷款。
“明年不仅仅是要低头走路，更要抬头看天了。”深发展上述人士说。
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