同样都是房地产领域的精英代表,同样都深谙楼市的各种规则,但为何在楼市的拐点问题上,王石和任志强却观点各异呢? 其实,在当前楼市问题上出现分歧,实属正常。因为,影响或决定楼市未来走向的许多因素还不明朗。
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廉租房等保障房能在多大程度上缓解供需矛盾
推动房价上涨的因素很多,但巨大的市场需求无疑是最直接的动因。随著城市建设步伐的日益加快,流入城市入口的日渐增多,未来城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)市对住房的需求依旧很大。
当前,虽然中央已明令要求各地加大廉租房、经适房力度,但从实际情况来看,情况并不乐观。一是各地保障性住房建设进度依旧缓慢,实际能提供的住房量并不多。二是一些城市抬高了申购廉租房、经济适用房的门槛,使得许多更具购房需求的"社会夹心层"不断扩大,而他们正是住房市场中的中坚力量。因此,这部分人的住房问题如何解决,很大程度上影响著未来的房价走向。当政策利好消息频现,房价必然回落并渐趋理性;但一旦市场、政策调控超出人们的预期,席卷而来或许是房价报复性的上涨。
从紧货币政策是楼市"最後一根稻草"吗?
房地产的火爆最终依赖于金融资金支持,在过去的一年时间里,银行开发贷款及居民贷款余额从3.4万亿增长到4.3万亿,成为楼市最大的埋单者。因此,无论是央行的连续加息、提高存款准备金率还是明年起实施的从紧货币政策,都将对楼市走向影响深刻。
但对此我们还不宜过分乐观。一方面,据不完全统计,目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右;另一方面,一些成规模的房地产商完全可以通过上市融资缓解资金压力,今年万科集团通过增发股的形式,就至少募集了近100亿元的巨资。此外,当前楼市预售房制度,同样也能够有效缓解开发商的资金压力。
楼市拐点更取决于开发商还能挺多久
从当前楼市情形来看,所谓的楼市的低迷其实只是一种表象,实质是一种"有价无市",市场成交量虽然不大,但开发商大举降价的时候还未到来。甚至一些开发商面对这种低迷景象还颇为乐观,保利地产某负责人就直言不讳地表示,"我们对明年楼市依然乐观,市场的短期波动不影响行业长期景气。"
开发商何来乐观预期的底气?其一,缘于对未来中央调控政策的乐观预期,尤其对地方政府的调控力度心存侥幸。事实也证明,一些地方在执行中央宏观调控政策方面往往有些软弱无力,政策落实根本不到位。
其二,目前一些开发商已基本完成了全年的销售总量,实现了预期业绩,已赚得钵满盆溢。上海中原地产副总经理唐振东表示,由于今年楼盘销售成绩普遍良好,一般来说,各个公司在11月份以前就已经完成了当年的销售目标,在这种情况下,房产公司很难会在年底进行大规模的促销行动。
其三,在楼市定价方面,一些开发商还占有相当的主动权。主要体现在,虽然目前市场上可供利用的土地日趋紧张,但在一些开发商手中还囤积著大量的闲置土地。据资料显示,到2007年年底,全国开发商手中的闲置土地规模已经达到10亿平方米,这些土地量足够开发商进行4年的开发。其中,实际土地储备规模在1000万平方米以上的开发商包括碧桂园、万科、保利和招商地产。
可见,探究当前楼市拐点究竟是否来临,简单认为"是"还是"否"都失之于简单。主宰中国楼市的既不是王石也不是任志强,而在于政府自身。如果在未来一段时间内,各级政府能彻底转变城市经营理念,不折不扣贯彻落实中央调控精神,坚决打击房地产领域存在的各种官商勾结现象,确保社会经济的稳步持续发展,那麽深圳等地的房价松动开启的或许是中国房价理性回归之门。否则,楼市当前的低迷则只是大盘的一次短暂休整,在一段时间的养精蓄锐之後,掀起的或是另一轮的飞涨高潮。对此,我们该警惕!
HOUSE365 张晓艳
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