徐滇庆：让我谈谈当前就是这几个礼拜发生的事，我怎么看待这个问题，就是房价大跌，马上就出来很多说法，深圳房价加速下滑，还有人在中央电视台的经济半小时说，广州的房价暴跌20%，马上报纸上出来，珠三角房价低迷，北京是否会感冒，这个故事很多，那么我们怎么看待这个问题？首先就要认识到，我们看房价不要听那些街头巷尾的猜测性的语言，我们要研究经济规律，无论是什么人，违背经济规律，都是要承受到惩罚的，对于规律，我们一定要敬畏之感，要了解潮流，驾驭潮流，才能保护自己，发展自己。
房价和其他物价一样，有涨有落，潮起潮落一样，房价变化也有其内在的规律，但是我们一定要下点真功夫去伪从真，我们才能把当前的价格问题，房价问题搞清楚。首先我研究一下最近的报道，大量的报道反映的是营销策略，我们知道房价在供不应求的情况下，房价就取决于是销售商开发商和购房者之间的谈判，最后谈成的结果，而不是说政府官员就能够找到这个上线的，所以我们在讨论房价的时候，要从时间去列数据判断房价的变化趋势，不能拿房地产商开出的楼价来讨论问题。
那么大家都知道你要去买菜对吧，问买菜的老太太多少钱一斤，他说两块，你说一块卖不卖，他说行，你要多少斤，是不是这样意味着菜价下降了呢？不是这样的，这样是没有根据的。其实房价低迷，交易量下降并不等于房价下降，这个搞清楚，咱们说买的不如卖的精，在房地产上谁的信息最多，肯定是房地产商，如果房价真的下降，房地产商第一个就是赶快出手，而现在恰恰相反，房地产商在不卖，这个本身就说明房地产商普遍对房价的估计还是上升。
二是说的拐点，说即使现在可能他说拐点，实际上拐点的经济学定义是很清楚的，它是表示着由加速增长变成减速增长。
拐点是在这儿，它二结倒数是零，这个叫做拐点，在这儿是加速增长，在这儿是减速增长，但并不表示不增长，它绝不代表最高点，所以说如果拐点要出现，也不等于就是房价要下降。
另外我们要区别具体的楼价和房价指数，按照国务院，按照四号文件的规定，必须用70%以上的面积来兴建90平米以下的小户型住宅，可是到1月到10月，全国90平米的住宅，占投资住宅的总比较只有4.6%，根据没有达到国务院的要求，当然以后会慢慢多，显然如果说，我们讨论房价要分两部分，如果真的明年大量盖小户型，经济适用房廉租房，然后一平均，这房价指数下来了。但是如果真的拿大量的土地去盖了小户型，廉租房，经济适用房，那么没有约束的可以随便选择的大户型豪宅，可供面积会大量减少，这样的话，这一部分可能要上升，所以说要把这个事分开来。
那么房价指数在很多地方有可能下降，但是市中心的大户型是一定上升的，我们讨论要看理论，就是决定房价有三大原因，刚才聂会长也讲了，供求关系，但是另外还强调，还有货币流动性过剩，资产重新定价，我们展望2008年我们从理论的高度认识他，中国人应该达到这个高度，应该有这个能力从理论上来看待房价的变化，房价说到底是金融问题，是资金流问题。供求关系刚才聂会长已经讲了，非常旺盛，每年人均增加一个平米，人口2006年净增2600万，每年结婚的新人280万对。就是因为大家收入增加了，通货膨胀率也上来了，现在2007年这些因素非但没有减弱，反而更强，他推动的房价上升，因此在较长时间之内，从供求关系分析来说，就是正常需求，仍然是房价处在上升通道，这些因素没有改变。
现在我们房地产政策最近深圳的房价下降是什么呢？那是因为过渡需求得到了抑制。这个今年在头五个月，每个月深圳房价都上升在10%左右，不到半年加了50%，这个就是投机问题造成的，你看这个数字，05年全年深圳购买2套以上房产的购房者7753人，而他们其中有30%的人在取得产权证之后，半年转手出售。这就说交易，投机需求太旺盛。所以目前出台的这些政策，抑制了投机，使得深圳房价的涨势受到缓解，这是正常的，但是并不表示别的地方也有这个问题。
要害的问题在短期内房价上涨的运用，是资金流动性过剩，较长时间资产重新定价，特别是资产重新定价是推动房价继续上升的主要原因，我来解释一下什么叫做资产重新定价，2007年11月消费价格价格，利率上不去，通货膨胀率也下不来，这个今天时间有限不谈，只要有负利率，理论和实践都证明，银行的居民存款就会流动，关键这些钱往哪里流，这个是背景，根据2006年的数据，中国老百姓出去了日常消费投资之外，购买商品房用了2万亿，还往银行存了2万亿，2006年老百姓还会继续把钱存进银行吗？实际上证明不会了。到了10月份突然下降5062亿，尽管11月回升了2628，那么老百姓在2006年存进银行2万亿，今年收入有增无减，就算和去年是一样2万亿，这些钱不去银行去了哪里，这就是我们讨论的依据，金融市场有5个部分，证券市场，债权市场，房地产市场，期货市场和外汇市场，证券市场中国只有1200亿，而且是全部是国有企业的，美国的债权市场，美国债权市场等于GDP。证券市场的规模很小，不够大，只有1500家上市公司，期货市场外汇市场基本都没开放。所以在这种情况之下，只有两个地方可以去，一个是证券就是股市，一个就是房地产市场。
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HOUSE365聂丽
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