接近2007年年底,又到了大总结、大预测的时候。本人一般在这种时候经常会出席若干策划会、动脑会、业内聚会、论坛和访谈等等。前不久，本人在许多场合抛出了我的“三足鼎立说”，语惊四座，好评如潮，当然也就避免不了被引用和借用。够意思、懂规矩的同行在引用时自然会提到本人和我爱我家，在此深表谢意；但某个同业二手房中介居然大言不惭的把本人观点收入了他们的年终报告，还拿去三大门户网站发表，令人恼火。当然，这已经不是第一次他们抄袭本人观点和“学习”我爱我家了。我只是担心他们长此以往不但会彻底灭失创造性和起码的商业道德观，而且会东施效颦、自取其辱。于是，本人不得不在博客中站出来说明我才是“三足鼎立说”的原创（伟业顾问的兄弟们可以证明），同时系统的阐发以下观点。
“三足鼎立说”的产生源于对2008年房地产价格和整体走势的讨论。实事求是的讲，参加过这么多年的预测，2008年是最难预测和业内分歧最大的一年。分歧集中在“价”和“量”上。价量齐升、价量双降、价升量缩、价降量升，各种观点都不乏拥趸。如果我象股评家一样讲话，就会说：2008年的房地产走势是——价格震荡、交易量盘整、市场分歧加大。其实，啥也没说。但无论怎样分析，有一个大背景就是，时代不同了，前提不同了。以往我们讲房地产市场，主要指的就是开发商主导的一手商品房市场；所谓“房价”，几乎等于一手商品房预售价格。但是“不是我不明白，这世界变化快”。2008年的房地产市场将出现前所未有的保障性住房、一手房、二手房“三足鼎立”的局面，再笼统的谈供求、交易和房价已经毫无疑义，所谓“拐点”说其实也已经过时。
保障性住房、一手房、二手房“三足鼎立”局面的出现已经使得房地产市场中的住宅市场被一分为三，三个市场的供应机制不同、需求对象不同、定价机制也不同，而三者之间又存在着一定的互动关系，这就使得盘面的变化更加复杂和多元化。
保障性住房之所以能三分天下有一分，主要是政府自己下了军令状。北京市政府说了：三年两个一千万——一千万平米的经济适用房，一千万平面的两限房。虽然，两限房算不算保障性住房还有争议，但显然有福利色彩，所以归入保障性住房。除了这两个一千万，还有廉租房。三管齐下的话，每年的供应量不会少于10万套。外地城市也多少雷同。保障性住房无疑是政府主导、政府供应，其性质有点类似于计划经济时代的分配制度和排队机制。因此，这一块的供应量和价格完全看政府脸色。明年政府换届，而和谐社会和解决民生问题肯定是主旋律，所以保障性住房只会加强，不会削弱，因此这一条腿的力度不可小视。但不足的是：1、建设周期太长，最快要09年入住，远水解不了近渴；2、供不应求，要严格审核、要排队，要摇号，很多人买不到。
一手房今年也就13-14万套的销售，明年也就基本维持现状，毕竟北京的强开发阶段已经过去，城里基本没地了，希望要寄托在11个周边新城的规划上了。一手房是土地国家供应，房子开发商供应，购买者基本不受约束，有钱就行，市场经济，BTOC的交易模式，开发商强势定价，购房人被动接受，讨价还价的余地不大。目前一手房的问题在于：1、太贵，均价11000多，一般人买不起；2、太远，绝大部分新房在四环，甚至五环以外；3、太久，基本也是期房，马上入住不了这迅速崛起第三方就是二手房了。今年，北京市二手房成交接近9万套，明年8.5到9.5万套的样子，搞好了能冲一下10万套。二手房是千千万万个小业主供应，千千万万个个体购房人购买，典型的CTOC交易模式，没有强势定价，交易双方都是平等的自然人，讨价还价的余地显然比一手房大。二手房的优势在于：1、价格比一手房便宜15%以上；2、现房，即买即住；3、位置优越，许多在四五环以内。当然，还有交通便利，配套成熟等等。关键是，500万套的总存量，潜力惊人，只要政策对头，每年至少交易25万套——30万套。所以，再次建议政府激活二手房市场，“三年两个一千万”放在二手房市场一年就能完成，政府还不用费那么大的力气，老百姓不用等那么长的时间。
这就是所谓的“三足鼎立”。但是，即便如此，恐怕2008年市场总体供不应求的局面也难缓解，房价还是会涨，但涨幅会趋于缓和。这是北京。上海2008年恐怕也是价量稳中有升。
广州、深圳在经历了今年的过度炒作和疯狂上涨后，估计价跌量缩的局面至少会维持整个2008年的上半年。下半年能否转暖，还要看诸多因素的变化。
其他的就是二、三线城市了。2008年，他们的交易量多半处在一个上升期，很有可能接过原来深圳、上海、北京的接力棒而领涨，如同股市的所谓“二线蓝筹”。
这就是地域“三段论”。本人在此提出，绝对原创！
其实，2008年的中国房地产、中国股市、中国经济都需要“软着路”。
2008年，房地产市场将一边讨论着“拐点”，一边“卖着”。一边“拐”着，一边“卖”着，这不是“拐卖”吗？还是赵本山的小品“卖拐”？因此，强烈建议2008年春晚赵本山别再“卖拐”了，改为“卖房”，范伟买房，看看谁“忽游”了谁。玩笑而已。
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HOUSE365聂丽
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