去年12月初，有着台商背景的黄嘉霖带领着新团队入主外滩房产，这个经营了八九年之久的杭州本土房产中介，这次被入主很可能是外来中介进驻杭州二手房市场的先期步骤。公司目前的总经理是台湾房产中介连锁经营专家黄嘉霖，他表示入主外滩房产后，会引入新的模式，与本土环境相结合，虽然目前仍然沿用“外滩房产”的名字，但不排除今后改名的可能。将来，公司会启用大众和高端两种品牌，对现有的资源进行整合。
“借壳”进驻杭州房产市场，不乏为外来中介的一种扩张方式，杭州二手房市场已被越来越多的外来中介觊觎。据悉，广州的知名中介满堂红对杭州市场虎视眈眈，这是一家华南地区最具实力的房屋流通服务商之一。
外来中介成交量大 本土中介面临危机？
据了解，杭州市场上目前有400多家房产中介公司，其中外来的房产公司仅十家左右，而这仅四十分之一所产生的二手房成交量十分巨大，据杭州透明售房网显示，杭州二手房成交量上经常排名前十名的中介公司中，有五成是外来品牌。
近几年来，一些老牌本土品牌中介比如商务兴房网、公众房网等已逐渐淡出人们的视线，而剩下的大多数不温不火，杭州本土房产中介会不会面临危机？
事实上，杭州本土房产中介有过辉煌时期，其发展从杭州二手房市场发育开始。1998年杭州成立第一家房产中介公司——杭州房屋置换有限公司(公众房网前身)，作为杭州二手房市场的拓荒者，从1998年到1999年风光无限。1999年全年，杭州二手房市场总共大约只有700套的成交量，其中在杭州房屋置换有限公司成交的就有500多套。这时，杭州涌现了大批的本土中介，现在本土的品牌房产中介，比如省直房产、中大置业、中庆房产也是那时创办起来的。1999年，杭州本土房产中介由此进入迅速发展期，对二手房市场成交份额拥有垄断性优势。
2000年开始，外来品牌房产中介陆续入驻杭州。2000年来自上海的金丰易居(易居臣信前身)，北京的我爱我家纷纷进入杭州市场；2002年以后又有一批外来品牌在杭州生根发芽，CB信义、中原地产、21世纪不动产、美联物业、住商不动产等陆续落户。此后，随着外来品牌的大量输入，本土中介逐渐丧失了市场份额。
相对本土房产中介，外来的中介品牌进驻杭州并没有时间优势，但都能在相对短的时间内占领一定的市场份额。而杭州二手房市场正处于迅速发展期，让越来越多的外来中介看好这个市场。据有关资料显示，在2000年以前，杭州的新房销售量要远大于二手房，当时两者成交数量的比例为10∶1。此后，杭州一手房与二手房成交量不断拉近，2004年的时候，由10∶1缩短为2∶1，2007年3月的时候，杭州商品房与二手房交易量甚至出现了近1∶1的比例。
在市场火红的时候，房产中介也如雨后春笋般增多，外来与本土中介并没有拉开很大距离，但是2004-2006年期间，国家对房地产宏观调控，市场遇冷加速中介行业洗牌，本土房产中介大多难以抵挡市场凄风苦雨。2004年初杭州出台“20%个税强制征收”政策，2005年的“国八条”、2006年的“国六条”，征收营业税等等政策影响下，二手房的成交量大幅下滑，杭州二手房市场步入了前所未有的低迷期，一些原先有一定市场影响力的公司如商务兴房网等纷纷退出中介行业。在一些中介公司选择关门歇业，许多老牌中介企业纷纷紧缩经营规模的时候，更多外来的品牌房产中介却逆市扩张。
资金、人才、机制 本土房产中介发展的瓶颈
有业内人士认为，资金、人才、经营管理机制成为本土中介发展中遇到的瓶颈。相比之下，外来房产中介能长期驻扎杭州的，都是身手不凡，品牌房产中介的强大后台支持，海量的房源信息、系统培训、专业售后服务等。一般来说，能进行品牌输出的中介企业，往往都已经具有一定的知名度，并已经有一定的品牌历史，他们是已经过市场充分竞争下生存的产物，所以能够向别的城市品牌输出。
比如，易居臣信、CB信义、美联物业都是上市公司，背后有强大的资金支持。住商不动产是台湾第一家于1979年正式成立的，中原成立于上世纪70年代，而像21世纪不动产、CB信义等也拥有相当长的历史。因此，这些房产中介发展有着深入的根基。“这些公司具有雄厚的资金实力和丰富的资本运作经验，具有强大的品牌优势，具有非常完善的人力资源培训体系，具有合理的管理制度和人才激励机制。而这些恰恰正是本土房产中介的弱点所在。而本土房产中介发展近10年的时间内，大多是‘摸着石头过河’，看到什么问题，就解决什么问题，经过长期历史积淀的外来中介相对有完善的经营机制，经过长时间的市场考验，机制相对成熟，对市场有一定的预见性。”一位杭州本土品牌中介老总感叹。
“你要跟别的中介竞争，要争夺这个区域的房源、客户，肯定要把门店开到这个地方去的，所以经常看到一条街上中介扎堆的现象。这样，中介要扩张，必然需要大量资金。”财富置业营运总监郭青云说，中介公司要拓展，必须增开门店，而一家门店是一笔不小的固定支出。
据了解，以一家开设在中心区域的门店为例，房租通常为5万元/月，装修成本在6万元至7万元左右，一般成规模的中介需要装备10名左右的工作人员，每月的人工成本约在3万元至4万元，运作一家门店首先还得备下3个月的准备金。这样计算下来，开设一家直营门店的前期总成本约为30万元，而大型中介由于包括有统一的品牌维护与人员培训支出，有些门店成本更可高达50万元。“要树立一个品牌，你还要维系越来越高的人力成本，树立良好公司形象，还要不定期装修门面、提高看房买房配备，比如电脑、看房车。”郭青云介绍说。
中介是一个劳动密集型服务产业，靠“人”跑出业务来产生效益，所以劳动力成本很高。“这行流动性很强，一旦待遇不好留不住人。比如现在普遍性的店长底薪是每个月2000元，而一些外来实力中介开价4000-5000元每月的底薪，比较下来，人才就逐渐流到出价高的实力中介公司去了。有了人才能做出业务，自然效益好了，中介经营进入一个良性循环。反之，人才就流失造成的是越来越差业务的恶性循环。”一位业内人士向记者透露。
“还有一些是内部机制问题。比如香港背景的房产中介内，奖惩机制分明，做不出业务就淘汰。本土企业很难学，意味着要刷掉一大批人，新的机制难以接受。”
多种模式经营 外来中介进杭各有招数
已在杭州站稳脚跟的外来中介是如何运营？目前杭州二手房市场上，外来房产中介品牌主要有三种运行模式，包括纯直营、纯加盟、直营和加盟一体化。这三种模式的运营体系各有特色，发挥自身优势，在杭州都有一条适合自己发展的道路。
以我爱我家、中原地产为代表的纯直营体系，这类公司门店扩张速度不快，但各家门店的执行力最强，便于总公司管理。以我爱我家为例，2000年进入杭州市场，与此同时北京公司也刚刚起步，杭州公司更多注重本土运作，同时借鉴其他城市的成功经验，公司于2003年推出房屋银行业务，经过四年时间的积累，该公司租赁业务几乎占到杭城其他中介租赁业务的半壁江山。
住商不动产、中原地产等台、港资背景的房产中介机构陆续进入杭州，这些港台式中介更多强调直营、加盟一体化，两条腿走路，共存共赢，带来业务操作模式上的革新，提倡经纪人从被动到主动，引导从传统的经纪人在门店等候客户，走向了驻守、楼盘精耕等主动出击的方式，上门为客户提供房产服务。同时，还有经常性专业系统的业务培训。
从美国引进21世纪不动产房产中介品牌，是纯加盟体系的典型代表，作为一家从2000年就进入杭州市场的房产中介机构，其加盟发展最早、加盟店也最多。从门店前期选址、新人培训、后备店长储备、门店管理、售后服务等各个方面，给予手把手的支持持。
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