[核心阅读]
近日，郎咸平一篇关于“房地产业的未来战略”的文章在网上再次被广泛转载。房地产业的未来战略——通俗地讲就是，未来什么样的房产企业才能在竞争中生存下来。
其实，这是郎咸平在2006年发表的一篇演讲，当时也是中央政府对房地产行业规范加强管理力度，整个市场环境发生了很大变化。这篇演讲重新热起来，因为又到了同样时刻，土地管理更加严格、银行进一步收紧信贷政策，与两年前相比宏观调控力度有过之而无不及。几乎所有房地产企业都感受到了生存的压力，于是这个问题再次被提起：如何活下去，如何活得更久、更好？
来看看郎咸平的办法，这些观点他在不同场合阐述了无数遍：1、减少企业负债；2、增加现金流；3、缩小企业规模；4、生产和服务分开。
这些观点有的颇受认同，有的则遭到很多质疑。于是我们采访了房地产业内人士、为房产行业提供专业服务的周边产业从业人员，以及部分购房者，希望从更专业的立场，更多元化的视角，来探讨这个问题。
争论1 减少企业负债——只有保守才能走得更远？
[现象]“一个睿智的企业家，不是看能赚多少钱，而是看经济危机的时候能否扛得下去，这方面，国内的地产商普遍而言做得比较差。”郎咸平说这个话是有依据的。国内比较有规模的地产公司一般自有资金是30%以上，资本负债比例一般是100%~300%，而香港的地产“四大天王”新世界、恒基、长江实业、新鸿基，他们的平均负债比例是20%。
观点一
负债并不可怕，产品互补就能补救
发言人 日子(网友)
对目前的房地产市场来说，银行的贷款利息再高也还是利润高，贷款多、负债高没有问题，现在哪家开发商不是“借钱生钱”？我认为现在房产企业最急需做的不是减少负债，而是给自己准备一个“氧气罩”，开发具有互补性的产品。
高端产品利润高大家都知道，但它需要投入的资金量也大，销售速度相对也慢，而且很少会打折促销，对市场来讲它是“以不变应万变”。中低端产品则主要用来快速回笼资金，而且相对来说，中低端产品的市场需求量更大，应变比较快，即使市场行情不好，只要你的定价合理，甚至比周边产品稍低一点、搞点促销，销售速度仍然是比较快的，杭州市场上已经有过这样的例子。当然，这样做的前提是你不能奢望从中低端产品中去赚取暴利，利润的平衡应该由高端产品来完成。
观点2
高负债让开发商成了“纸老虎”
发言人 刘小姐(银行职员)
虽然我不是信贷部的，但对房地产企业的高负债也是早有耳闻。不要看有些开发商手里地多、项目多，名气也很响，其实都是“纸老虎”，他们的钱大部分是跟银行借的，或者由建设单位垫资，都是“负翁”。前两年的顺驰为什么会倒闭？就是因为负债率高，资金链一旦断裂，企业就倒了，连挽救的机会都没有。
争论2 增加现金流——手中有“粮”，心中不慌？
[现象]目前多数房地产商手里有1%左右的现金就不错了，而香港“四大天王”在1994年之后，平均现金流比例是5%。郎咸平认为，当房地产市场逐渐规范化，稳定的现金流很重要。
观点一
要让别人口袋里的钱为我所用
发言人 苗苗(网友)
现金流对房地产企业来说肯定是重要的，但有这个认识是一回事，实际会不会去做、去增加现金流又是另一回事。市场好的时候，谁不想多几个项目，多卖几套房子，如果手里有钱怎么可能忍得住不去拿地、不去再投资？这跟炒股一样，眼见着指数天天涨，手里那点钱还不哭着喊着往外蹦啊，不是还有人抵押房子贷款炒股吗？道理是一样的，我完全可以理解开发商的心情。
所以我觉得手里现金多少都不是问题，问题是你能不能在需要钱的时候融到资，你对市场的应变能力强不强？如果这家企业有非常顺畅的融资渠道，资金可以在需要的时候随时到位，我倒不认为一定要把钱放在自己口袋里。
观点二
稳定的现金流能救房企的命
发言人 晓珏(房企职员)
每家企业的情况不一样，现阶段很难评判说谁的做法一定是对的，谁的做法一定是错的，但现在有一个几乎对所有企业都一样的现实是：销售速度变慢了，可是开发速度却不能慢下来，这实实在在地考验着企业的资金运作能力。
对已经上市的企业来说，情况会好一些，他们的融资渠道更顺畅，销售抗风险能力比较强，但对非上市企业来说，如果情况一直持续，结果是可以想象的。这时候对自有资金比较充裕，手上现金比较多的企业来说，自由度更高，机会较多、风险较小，而项目多、资金又不足的企业确实是比较危险的。市场好的时候可能不觉得保持稳定的现金流比例有多重要，因为销售很顺畅，资金每天都在进来，但市场一旦转冷，这些资金就是“救命钱”，它可以为你争取更多时间。
争论3 缩小企业规模——“高大全”拼不过“小而精”？
[现象]未来能在市场上占有一席之地的地产公司，不再是现在大而全的公司，而应该是现金流充裕、负债率极低、规模不大的更加专业化的地产商。对正在市场中搏杀的房地产企业来说，这是很难理解的，因为从万科到绿城无不在走规模化的路，希望抢占更多市场份额。缩小企业规模，这是不是“自寻死路”？
观点一
资金充裕，企业就该做大
发言人 王一兵(浙江锦绣钱塘房产有限公司总经理)
优胜劣汰是必然的，对任何企业都一样，并不是只有房地产企业面临着竞争。所以我觉得郎咸平的看法有些悲观，从他的这些观点来看，他对房地产市场的大势似乎是看淡的，因为只有在市场前景不那么好的情况下，企业才会选择保守，选择缩小规模、放慢发展速度。
据我了解，英国的房地产市场从起步一直到现在都是在走上坡路的，这是一个只有五六千万人口的国家，它的市场需求是比较有限的，但它的房地产却持续发展了200多年。中国的房地产市场真正起步不过十几年，而且这几年城市化进程一直在加快，我相信至少在未来的15~20年内，房地产市场的前景还是好的，所以在资金没有问题的情况下，企业还是要抓紧时间做大做强。
观点二
大企业能有更多发展机会
发言人 李先生(房产企划人员)
即使以后郎咸平说的话会被市场证实是对的，但现阶段我并不认为缩减企业规模是目前开发商必须去做的事情，这主要是从中国市场的实际情况来看，现在有哪个能够在市场上发出自己声音的企业是小规模的？房地产企业的规模肯定是越来越庞大的，只有规模庞大，在市场上的份额高，基金、风险投资才会愿意跟你合作。
争论4 建造与服务分离——更专业才能走更远？
[现象]郎咸平预测，几年后，目前一些地产商会将业务的90%转型为地产服务，而不是盖房子——生产与服务会逐步分开，所以房地产企业如果仍想在这个市场立足，必须未雨绸缪，主动朝这个方向发展，更加专业化。
观点一
专业化是市场成熟的表现
发言人 叶健(浙江昆仑置业集团有限公司董事长)
未必一定是郎咸平说的这个“90%”的比例，但市场分工更专业化是肯定的，我相信市场充分竞争的结果会使得留在房地产一级开发市场中的人越来越少，可能是10%，也可能是8%，甚至更少，我们最终都会成为产业链中的一个环节。这并不可怕，相反，我认为这是市场成熟的表现。
观点二
管理专业化更重要
发言人 马俊(杭州搜房网负责人)
我们还习惯性地按照区域来划分本地企业、外地企业，其实现在早已经是一个全国甚至全球竞争的时代，没有什么所谓本地企业和外地企业的分别，有的只是专业企业和非专业企业。我想说的是，什么样的企业是专业企业，不是说你只做某一部分的业务，我的理解是：你懂得利用各种各样不同领域不同作用的专业机构来帮助你的企业走得更稳、更好。就这点来说，绝不仅仅是业务更专业，而且是管理更专业，体制更有效。
记者观察
危机到来前准备
花了很长的时间来做这个选题。写完之后，做了两件事，第一件是上淘宝网订了郎咸平的三本书，论述地产领导者领先之道的《标本》、讲述国际企业和企业家战略思维的《思维》，还有写中国企业战略抉择的《突围》；第二件是给一个业内的朋友发了条短信，说“你是对的”，因为前一天他才刚刚感慨，这是个每天一睁开眼就需要学习的时代。
尽管在采访中大家对郎咸平的四个论点都有不同看法，但除了“缩小企业规模”之外，并没有一面倒的情况出现。在第一遍看郎先生演讲的文字稿的时候，我也不明白：事实摆在面前，现在有能力拿地的是大公司，抗风险能力强的是大公司，可以经得起“损人不利己”的也是大公司，规模效应是毋庸置疑的，为什么要缩小企业规模？
于是回头把他以前历次公开演讲或接受采访的文章翻出来看。问题是这样的，在郎咸平看来，目前国内绝大多数房地产企业负债率过高，现金流不足，在这样的前提下不应该毛毛糙糙地想着做大，而是应该先还债。做大也好，做精也罢，首先你本身的财务状况要好。
每次市场风向一变，总有很多人拿宏观调控说事，坦率地说，无论宏观调控以什么样的方式、方法进行，也不论这种方式、方法是否成效显著，它的根本目的是为了规范房地产市场，并且一个越来越规范的市场是必然趋势，如何在规范化的市场下生存，企业要心里有底。
有两个问题是郎先生问他的学生的，房地产企业不妨拿来自问：1997年的时候，新世界的资本负债率高达90%，结果花了三年时间拉到了20%，为什么他能够有三年时间做调整，你有没有？地产销售风险是很大的，恒基兆业在物业销售上曾经有五年负的现金流，你能不能撑得起五年的资金断裂危机？
危机最可怕的是不知道它什么时候来，我们只能随时做好准备。 (责任编辑:house365)
|
