日前，石家庄市住房保障和房产管理局正式出台新政策———《存量房交易合同网上备案管理规定》和《关于加强存量房交易结算资金监管的规定》，并将于4月1日起正式实施。
政策一发布，立刻引起了各方面的普遍关注。那么，二手房网上交易到底是怎么回事？该如何进行？又会给人们买卖二手房带来哪些影响和变化？
亮点：买卖二手房先上网备案
关键词：存量房网上备案
存量房网上备案是指存量房交易当事人委托房地产经纪机构登录“存量房网上备案系统”，在线录入《存量房屋买卖合同》的相关条款内容，并联机将合同打印，在合同上签字盖章的行为。
“下月起，市民只需在网上轻点鼠标，便可查询到中意的二手房房源。”石家庄市住房保障和房产管理局有关负责人说，4月1日起，省城将实行存量房(即二手房)交易网上备案和资金监管制度。届时，所有的存量房交易，必须先经过房管部门审核网上备案，并由银行负责交易资金监管，此举将有效斩断中介机构暗吃差价的链条，也让市民能放心买到安全房。
据介绍，这个二手房新政目的是要避免二手房交易中存在房源信息不透明、不对称，以及防止房产经纪机构不规范、不诚信的行为，同时可杜绝因存量房交易资金与经纪机构自有资金混存、部分经纪机构擅自挪用客户资金等问题。
“从4月1日起，所有通过房产中介机构进行的二手房交易，都须通过石家庄市住房保障和房产管理局的网上平台来进行。”据了解，省城对二手房交易网上备案，采取房管部门审核备案、银行负责交易资金监管的工作模式。“房管部门将对备案的房地产经纪机构和房屋销售信息进行审核备案，并对销售房屋给出一个参考价格，但房管部门并不限定最终成交价格。然后通过存量房交易结算资金管理制度，由购房人将购房款存入银行账户，交易手续办结后再通过银行划转给卖房人。”
据介绍，目前，省城房地产经纪机构上网认证、房地产经纪人员的操作培训等准备工作已基本完成。
解读：网上交易要分六步走
“目前，个别房地产经纪机构提供虚假房源信息、虚假报价、一房多卖等行为侵害了消费者的利益。”市住房保障和房产管理局负责人说，4月1日起施行买卖合同网上备案和交易信息公示，就是有效避免房地产经纪人的违规操作行为，杜绝房地产经纪人欺诈客户的情形发生。
二手房网上备案如何运作？市住房局负责人透露，4月1日起，二手房买卖将分六步走：首先由房管部门先登录经纪机构资质、经纪人信息；然后，经纪机构将上市存量房房源信息登录网络系统，房管部门审核后确定挂牌；接着，买卖双方协商成交后网上签订买卖合同；之后，中介机构和买卖双方到银行办理资金监管手续；再接着，交易双方和中介机构再到房管部门办理交易手续；最后一步就是，卖房人到银行取款，买房人到房管部门领取房屋所有权证(流程图见附表)。
另外，为了方便房地产登记申请，市住房局还规定，当事人通过网上备案操作系统签订合同后，在办理房产登记手续时，只需扫描就能读取信息，既简化了办理程序，又缩短了办理时间。
“今后，房产中介对外发布的房源信息，必须注明该房源的网上备案号；不经过网上备案的二手房房源将不得通过‘石房网站’对外发布。”申请网上备案的房地产经纪机构及其分支机构，必须是在房屋管理部门备案并具备资质的企业，申请用户备案的系统操作人员须为已经注册的房地产经纪从业人员。
市民还可到中华北大街19号“石房大厦”四楼或平安北大街49号二楼房地产交易大厅咨询，也可登录石房网站二手房频道(clf.sjzfgj.gov.cn)在线查询。
影响：二手房“上网”变化知多少
“存量房网上备案，房产中介网下签合同将视为违规。”石家庄房地产市场管理服务中心负责人说，新政表明，继2006年石市实施新建商品房合同网上备案后，二手房也步入“透明交易”：签订合同、网上备案，资金监管全过程“上网”，让市民买卖房屋更加放心。
业内人士认为，通过设置入网操作“门槛”，违规房产经纪机构将逐步被淘汰，将有效防范违规交易、进一步规范省会二手房市场。另外，新政策的“新”还体现多少？
□房源信息推向全国
据调查，省城存量房源信息较分散，80%以上的房源信息分散在全市约600家经纪门店中。网上操作系统给百姓搭建了“信息共享”平台，将分散的房源信息汇集到统一平台，买卖房更为便捷。
网上交易把省城房源推到全国。以前的房源信息都挂在中介，本地人找房源也很费劲。现在只要上网就能浏览到真实详尽的房源信息，使交易突破了地域局限。
□交易登记简便易行
以前省城的二手房交易登记，需到房管部门交易大厅进行，即使是由房产经纪人代办，对各个环节较为熟悉，对于尚未抵押的房产，也需要在30个工作日左右的时间内完成签合同、评估、办贷款、公证、过户、领证等手续。而个别不良房产经纪人更是巧设名目乱收费。
网上交易以后，交易登记时间将大大缩短。据了解，为方便当事人办理手续，网上操作系统签订买卖居间合同后，有关申请信息通过网上操作系统进入房地产登记信息系统，在办理房地产登记申请手续时，只需扫描条形码就能读取相关信息，简化了房地产交易手续。
□资金安全更有保障
二手房交易中，涉及资金安全和产权证转移，一旦中介公司出问题，往往导致卖家买家利益受损。
“通过二手房交易资金监管，为二手房资金管理指明了新的方向。”石家庄房地产市场管理服务中心有关负责人说，二手房交易资金监管就是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司，而是由经纪公司在银行开立的资金监管“专用账户”划转，银行是资金的监管主体，保障了买卖双方的交易资金安全，维护了买卖双方的权益。
《关于加强存量房交易结算资金监管的规定》规定，石市行政区域内国有土地存量房交易结算资金由石市各商业银行监管。房地产经纪机构不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账号收付交易资金。交易结算资金不提现、不收取手续费。
□将“黑”中介拒之门外
从事二手房网上交易的中介机构和从业人员，必须是取得营业执照，且经过市房管部门备案和培训后的正规中介机构和从业人员，“黑”中介将无法进入交易系统。
据了解，目前省城通过年检的房产中介机构355家、。“所有的存量房交易，必须先经过房管部门审核网上备案，并由银行负责交易资金监管，交易完成后卖房人到银行取款，买房人领取房屋所有权证。
业内专家认为，网上交易将把“黑”中介淘汰出局，同时由银行管理交易资金，将斩断一些不诚信房产中介公司赚取差价等链条。
提示：自行成交无须资金监管
石家庄房地产市场管理服务中心有关负责人说，二手房交易网上备案和资金监管制度的实施对象是房产中介机构和房产经纪人。
据该负责人说，对于买卖双方自行成交的(简称手拉手交易)，不进入资金监管。但买卖双方在办理交易手续前，必须签署《石家庄市存量房自行结算交易资金声明》，买卖双方自行对交易资金进行结算。
二手房网上备案总流程
房管部门先登录经纪机构资质、经纪人信息
↓
经纪机构将上市存量房房源信息登录网络系统，房管部门审核后挂牌
↓
买卖双方协商成交后网上签订买卖合同
↓
中介机构和买卖双方到银行办理资金监管手续
↓
交易双方和中介机构再到房管部门办理交易手续
↓
卖房人到银行取款，买房人到房管部门领取房屋所有权证
-存量房交易流程
房产交易窗口收件、查询(二手房交易需提交的资料：1、房屋所有权证；2、当事人身份证；3、房屋买卖合同；4、户型图1份；5、三方资金监管协议；6、如有抵押需提交《抵押申请书》。)
↓
交易登记部门计算税费、扫描、打印回执
↓
地税部门计征各税
↓
缴纳各种税费
↓
发证
-买卖合同签订及备案流程
经纪公司(经纪人)
↓
撮合成功
↓
签订买卖合同，备案同时到选定银行签监管协议
↓
办理交易登记手续(管理人员操作)
↓
价格评估系统
-房屋网上挂牌流程
经纪公司(经纪人)
↓
输入房产信息、房产证号业主信息
↓
签订房产委托合同、并上报
↓
校验房产(房产证、及业主信息)
↓
预览、打印经纪合同、签署合同
↓
合同及挂牌审核后网上挂牌
-交易结算资金监管流程
经纪公司(经纪人)和买卖双方
↓
三方同时到选定的监管银行
↓
签订资金监管协议(银行工作人员操作)
↓
买方开设资金监管专用账号(银行工作人员操作)
↓
买方将首付款或全款存入本人账号
↓
中介及双方当事人到交易大厅办理过户手续
↓
卖方持有效证件到银行，银行划转资金
-存量房抵押贷款办理流程
中介机构和双方当事人到银行申请(提交资料：房屋所有权证、房产买卖居间合同、当事人身份证，填写“抵押登记申请书”(一式二份，银行和当事人各一份))
↓
银行工作人员和当事人填写“借款合同”“抵押合同”“资金监管协议”
↓
中介机构和当事人到交易窗口办理手续
↓
银行工作人员到抵押业务窗口提交“借款合同”“抵押合同”“资金监管协议”、“权利人委托书”、“抵押登记申请书”；抵押登记窗口核实后，办理抵押登记手续，给银行出具“收件回执”。
↓
银行工作人员凭“收件回执”领取“他项权证”。
↓
卖方持加盖“登记已完成”章的“资金监管协议”、身份证到银行办理划款手续
(责任编辑:雨泉)
|
