周先生日前贷款买下了第二套房子，他选用了A银行新推出的一款房贷产品，该款产品宣称“专为二次置业者设计”。
在央行和银监会联手公布关于二套房贷款执行细则后，杭州有银行推出新的房贷产品，并称在执行国家第二套房贷款相关政策的前提下，可为买房者省下一笔可观的利息支出。
房贷新品变着法儿降息
A银行的宣传资料显示，这款房贷产品有两个贷款期限可选择，即“3年期固定利率8.316%”和“5年期固定利率8.514%”两种。在这两个固定期限内，月供款可按贷款30年来计算，期末时再一次性结清剩余本金。若到期时没有能力一次性还贷，则可以继续申请“气球贷”(这种贷款前期每期还款金额较小，但在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”，像是一个气球的样子，所以就形象地命名为“气球贷”)，将贷款延续下去，直至还清贷款。
“贷款期限越短，利率水平越低。固定利率气球贷就是利用这个特点，来节省贷款买房的利息的。”A银行个贷处的业务员说。
目前银行5年期以上的贷款利率为7.83%，根据监管规定，第二套房贷款利率须上浮10%，执行的实际利率为8.613%。以此计算，若一位二次置业者贷款50万元购买一套房子，以等额本息法分30年付清，其月供款为3885元。
如采用A银行新推的这款贷款产品，选择3年期固定利率贷款，并以30年还款计算月供，这样适用利率为8.316%，比浮动利率模式下的贷款利率下降0.3个百分点；同样以等额本息法计算，每月还款金额为3780元，前3年每月还款额相比普通的30年期贷款少了105元。
若算上未来几年内利率上升的可能性，这款房贷产品还可以省下这部分利息：假设明后两年每年贷款利率上调0.27个百分点，那么3年可累计节省贷款利息约8919元。
由于其3年期和5年期的固定利率执行了监管部门“第二套贷款利率须上浮10%”的规定(固定5年期贷款利率为7.74%)，且首付款须为房款总额的4成，所以A银行宣称该款贷款产品并没有违规。据悉，目前A银行已向客户开放这款房贷新品。
贷款者要认清自己的还款能力
若运用A银行的这款房贷产品买房，是不是真的可以实现轻松买房？浙大EMBA教授、资本市场与会计研究中心执行主任姚铮说，贷款者还必须对自己的还款能力有一个清醒的认识，并作好还款计划，才能真的达到减息买房的目的。无论是A银行的3年期还是5年期固定利率贷款产品，对贷款购房者来说，在前3年或前5年的还款压力看上去是小了，但是在3年或5年的固定利率到期后，如果无法一次性还清剩余本金，将面临极大的风险。
“虽然短期内利率上升的可能性的确存在，但是从长远来看，利率走势是很难判断的，定息房贷期限越长，面临的降息风险就越大。所以，贷款者若没有足够的信心可以在短期内还清贷款，即便可以通过再贷款的形式延长还款期限，所付出的利息也很有可能会超过普通的浮动利率贷款。”姚铮说。
“在目前房贷政策没有松动迹象的环境下，为了刺激近期低迷的房贷市场，在监管范围内，各商业银行存在产品升级与创新的需要。”某银行人士说。
这些办法买二套房也能省钱
事实上，银行现有的信贷产品，有很多都是可以被二次置业者使用，以达到节省开支的目的。
比如B银行近期推出的针对二手房交易的贷款产品，可以直接省下二手房贷款的所有相关手续费。该银行信贷处负责人说，一般来说客户购买二手房都是通过中介公司进行的，需要付多种费用。如果客户绕过中介公司，通过网络或其他途径找到合适的房源，可以去B银行直接办理这项贷款，如此一来，所有这些费用都可以省去，以100万元贷款为例，通常所需的各项交易费用为贷款金额的1.5%左右，若采用这款二手房贷款产品，即可省下约1.5万元。
买房者还可用抵押贷款支付新房款，也称“押旧买新”。二次置业者可将手上现有已付清按揭的物业抵押给银行，抵押贷款利率一般为基准利率，贷款成数一般是物业估价的6成到7成，最长贷款期限可达10年。
还有银行人士说，若买房者同时贷款购买一大一小两套房子，则可将两套房子的贷款进行组合排列，以达到省钱的目的。如果资金充足，可先将小房房款全部付清，仅对大房做首套房按揭；如需同时按揭，则可将大房做“第一套房贷”，小房做“第二套房贷”，这样面积大的住房首付成数只需3成，利息可下浮15%，面积小的住房首付4成，利息即便上浮10%，造成的负担也相对较少。
另外，不少银行还推出装修贷款业务，利率一般不会上浮。二次置业者可利用装修贷款，节省部分利息支出。
新闻背景：二套房贷
2007年12月11日，央行和银监会联手公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了对第二套房或多套房的认定标准，杭州人贷款购买的第一套住房面积若超人均面积(24.3平方米)，再贷款买房将被视作第二套房，首付须提高至四成，贷款利率为基准利率上浮10%。
(责任编辑:方伟民)
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