易宪容中国社会科学院金融研究所研究员
近一段时间来，由于受美国次贷危机的影响，受年初南方雪灾的重创，以及国内股市快速下跌和房地产市场开始出现全国性调整，开始有人在说，从紧的货币政策开始全面影响中国的实体经济，开始影响到中国实体经济成长。特别是房地产市场，2007年那种所谓“地少钱多”的格局完全逆转为所谓的“地多钱少”。也就是说，央行从紧的货币直接影响房地产市场资金流入，直接导致房地产市场全面价格调整。因此，如果政府不能够对房地产市场采取“有保有压”的政策，那么中国经济就可能出现“硬着陆”。
但是，从实际的数据来说，从紧的货币政策不仅没有使整个银行信贷的增长放缓，而且也没有使得国内房地产市场的资金流入减少，反之，银行信贷增长仍然没有减弱，房地产市场流入的资金也没有减少。
比如，1月份国内商业银行新增人民币贷款达到8023亿元，2月份新增贷款达到2434亿元，同比增长15.73%；而2月末金融机构外汇贷款余额为2584亿美元，同比增长53.31%。从这些数据表明，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行的信贷增长不仅没有减弱，反而快速增长。
2008年1-2月份，完成固定资产投资达到8121亿元，在2007年快速增长的情况下，同比仍然增长，达到24.3%。其中全国房地产开发投资新增2373亿元，同比增长32.9%，比2007年同期快了8.6%。而东部、中部及西部房地产开发投资分别增长29.8%、43.5%、37.7%，快于上年同期分别为7.6%、16.2%、5.5%。这些数据都表明，东部地区不仅房地产开发比重仍然很高，达69%，而且增长速度又恢复了早几年的快速增长水平。同时，这些数据也表明房地产投资的快速增长，已经开始向中西部地区全面转移，这些地方的房地产开发投资增长达到40%以上。
再从房地产开发投资资金来源的情况来看，1-2月份房地产开发资金达5653亿元，同比增长31.9%，高于2007年同期10.4%(2007年同期增长为21.5%)；银行信贷资金达2779亿元(银行贷款和定金与预收款)，同比分别增长36.9%和35%，分别高于同期24.7%和15.7%(2007年同期分别增长12.1%和19.3%)；利用外资为46亿，同比负增长41.2%，外资在房地产资金中的比重较低，不足1%。自筹资金1944亿，同比增长28.3%，高于同期7.8%(2007年同期增长20.5%)；其他资金来源2126亿，同比增长35.4%，高于同期9.2%(2007年同期增长26.2%)。
这些数据表明，央行从紧的货币政策不仅对房地产市场影响小，反之有更多的资金流入房地产市场；同时，由于一系列严格限制外资进入国内房地产市场的政策，外资进入房地产的资金越来越少。特别是银行信贷流入房地产的资金，其增长速度高于历年水平。
但是，流入房地产资金如此之多，增长如此之快，为什么仍然有房地产企业认为今年资金紧张，仍然认为目前房地产面临的问题是缺钱？这里可能有以下几个方面的问题。
一是2007年64号文件及39号令的出台，无论土地出让金缴交方式还是土地证的获得方式都发生了根本性的变化。如果一家房地产开发企业没有一定的资金实力，要想获得所需要的土地是十分困难的。而且即使房地产开发商已经获得了土地，如果没有充实的资金如期开发，这也会大大增加房地产开发企业的成本。因此，仅政策的调整也会让房地产开发商感觉资金的紧张。
二是房地产政策的调整促使房地产开发商经营模式的改变，以前在银行金融支持下可“囤房囤地”，现在则希望通过“分期首付”或零首付来吸引购买者。而两种不同的房地产经营模式，其依赖银行资金的支持程度是相差很大的，从而使得房地产开发商资金紧张程度加深。
三是随着房地产开发投资过热泛滥于全国，同样的资金分散在房地产开发商手中的比重减少。自然，房地产开发商容易感觉到资金的紧张性，再加上资本市场股价快速下跌，房地产开发商融资渠道收缩，这些都增加了房地产开发商融资的紧张程度。
正是以上的种种原因，尽管央行采取从紧的货币政策，但是大量的资金仍然通过不同的渠道源源不断地流入房地产市场。而且流入房地产的资金不仅没有减少，反而流入更多，增长过快。可以说，在这一轮的房地产市场发展及城市化过程中，如果房地产市场的价格不迅速调整，房地产投资过热都不会改变，大量的资金流入房地产市场也就必然。尽管央行可以采取严厉的货币紧缩政策，并可能对其他不少行业会起到立竿见影的作用，但对房地产市场来说，不仅产生的影响小，反而使房地产市场成了银行信贷扩张的避风港。
当大量资金流入房地产市场，当房价仍然高企而不调整时，那么房地产投资与扩张也就不会停止，房地产市场泡沫也一定会不断地被吹大。因此，央行从紧的货币政策也就不能够改变。
(责任编辑:章卓君)
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