自持物业，这两年来已经越来越成为一个房地产业内为大家所津津乐道的话题。开发商不再只是造好房子了事，而是更多地参与到楼盘以及整个区块的规划和发展中去。那么，自持物业指的究竟是什么？对开发商提出了怎样的要求和挑战？开发商又如何从中做到利己又利人？上周五，本报地产会客厅举办了一场“自持物业”专题座谈会。让我们来听听，一众品牌开发商以及地产咨询机构负责人是如何看待和思考自持物业的过去、现在和未来的。
把水卖成汤价 把萝卜卖成梨价
做自持物业就是要赚长线钱
王旭飞 天都城集团公司副总经理
我想从一杯水谈起。有人问我天都城那么多的商业你卖还是不卖？我说我现在不卖，现在卖就是卖水，把梨卖了个萝卜价，我要留到以后卖汤，可能还要卖高汤、浓汤，要让萝卜卖出梨价。事实上，“自持物业”在房地产界已经有很多企业都在运作了，尤其在南方，很多大盘都在做一些调整。我觉得可以从以下几个方面来讲。
首先，房地产这个行业基本上是近20年来的一个产物。我们原来的开发基本上以住宅开发为主，因为那个时候首先要解决住的问题。随着后期的开发渐渐发现还有其他的问题，最后我们都不是仅仅在开发普通的居住产品，而是在构筑城市的有机组成部分了，从这个角度来说，这是一种职能上的转化。这个问题在天都城的开发过程中表现得更加充分，因为我们地大体量大，于是责任也就重了，很多事情都要自己来干了。
第二，这是一个关系到企业品牌和最终利润的问题。我是赚哪一头钱？是赚快钱还是赚长线钱？我觉得只要资金转得过来，我会发现以后赚到的钱要远比当初卖掉要多得多。这实际上就是从短线开发到长线开发，从单一开发到综合开发，从低水平的开发到综合能力提升的开发。
第三，我觉得做自持物业，有实力和有社会责任感这两者缺一不可。从社会责任的角度来讲，这是在丰富城市的一种功能。天都城做了那么多的产业，也是基于这方面的考虑，我可以通过自持把控制权捏在自己手里，去完善城市的功能，把它在我的理解范围之内做一个扩展。天都城现在自持了5万多方的商业项目，还有20多万方商业没有建，我们已经放了两三年，接下去打算再花四五年时间来培育。
第四，这是企业盈利模式的调整。以天都城为例，人气是随着我们的开发经营逐渐提升的，因此资产的运作将在中后期爆发出强大的盈利能力，这对我们选择“自持物业”来说是非常重要的。天都城一共480多万平方米，等我造完200万平方米以后，算它一半的入住率，我估计常住人口也要达到2到3万，再加上我自己的物业档次提升后对周边产生的辐射，那么我在这里面的商业价值将获得逐渐地提升。
第五，实际上是抵抗金融风险的问题。从一个企业的角度来讲，短期内把太多的现金留在自己手里未必是好事情。而在我们的企业需要做长线投资和短期融资的过程当中，自持物业这样的资产肯定是银行非常愿意看到的一种资产形式，同时往往会跟宏观经济形势调控的方向相错位。此外，自持物业让很多业主感觉到了一个开发商对整个区域的信心，实际上是一种很好的正向心理暗示，因为我的资产比你大，我肯定跑不了。
(责任编辑:Ginger)
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