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自持物业需要政府和社会扶持
同时需要相应金融产品来配套
朱立东 滨江房产集团股份有限公司副总经理
讲到自持物业这个话题，滨江应该说在经过了几年的探索和发展后，已经形成了几大板块。对房地产公司来说，住宅的开发和销售肯定是最主要的盈利模式，同时也是资金回笼，或者说企业实力提升最快的一种方式。但是随着企业发展到一定阶段以后，肯定会往这个产业的上下游或者左右方向拓展。因此滨江现在主要形成了住宅开发、自有经营和酒店经营三个产业板块，今后的发展基调也定在以住宅开发为主的基础上，在合适的地段适当适度地开发一些经营性的物业。到目前为止，滨江在庆春路、秋涛路、平海路都有比较好的物业，从体量上讲有7－8万平方米，现在在做的新塘路和千岛湖项目也都有自持物业在部署。
关于自持物业，我觉得有些问题需要开发商自己来解决，但有些需要社会和政府部门来扶持。一是专业化的问题。自持物业的几种形态中，商场、写字楼和酒店是最主要的，同时个个都牵涉到专业性。比如说商场，过去一般开发主体跟经营主体是同一家单位，但现在往往开发者和经营者是不一样的。可是商场这样的经营业态具有专业属性，哪怕小到层高，不同的业态就是不一样的，包括人流、物流，也都大不一样。如果只是盖好一个项目，然后简简单单出租或卖，肯定经营不好。写字楼也会遇到同样的问题，面积分割、开间大小、基本配套等等，如果要做好，肯定也要做到专业化。当然，专业化可以分自己培养、自己招人或专业化合作等多种方式，但今后如果要往自持物业方面发展，必须走专业化的路子，这是肯定的。
第二，政府也要适当进行扶持。开发商的自持物业，要比一般的物业交更多的税，这个问题如果不解决，应该说会对杭州目前正在大力倡导的楼宇经济产生一定的制约。因此这一块如果想要有更好的发展，跟政府的支持是分不开的，因为楼宇经济大部分都是自持物业。
第三，自持物业也需要配套和创新。在国外或是香港地区，很多楼宇都可以作资产证券化，如果这个楼宇有比较好的出租率和收入的话，就可以把这个资产分解成多少等分的证券，这样对持有这个物业的业主来说，就是一种很好的支持。同样像上市，也是一种很好的退出机制。因此我觉得国内也需要有相应的金融产品来配套，这样就会对自持物业的发展非常有利。经营好了，以后自然会有更多的人来做。
(责任编辑:Ginger)
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