高广志 动力地产咨询代理有限公司董事长

　　我觉得自持物业可以分两类。一类是以住宅为主体和先导进行开发，为了增加配套、服务和提升品质而相应增加的自持物业。这从专业层面上来说相对简单，比如车位的长期出租。第二类则是，开发商一开始就把自持物业看作是一种非常好的资产，从而希望得到长期的经营回报，也就是大型购物中心、酒店等商业形式。
　　
　　无论是前者还是后者，自持物业在未来肯定都是双增长态势。前者是为了提升住宅品质而增加的一些相应配套，而不管是会所配套，还是文化配套、管理配套、教育配套、健康配套，都需要有一个具体的物业作为载体来支撑。我觉得这样的自持物业以后对开发商的要求更多会在于管理，怎样才能让它为业主提供有效的增值服务。
　　
　　而像大型购物中心、酒店、写字楼这样的复合型地产，开发商如果贸然进去，很容易吃亏。因此开发商如果准备进入这样一些高持有率的自持物业，一开始就要对整个物业的投资管理模式有一个准确的评估，包括对社会资源、专业资源进行整合，这也是非常重要的。
　　
　　目前做得比较好的几个公司，比如说已经进入杭州市场的嘉里和华润新鸿基，他们都有一些共性。首先他们有成熟的品牌，其次有成熟的模式，第三还有很好的社会资源，第四也是我认为很重要的一点就是，都是上市公司。因为上市公司的游戏规则跟做短期现金流的公司完全不一样，他们对现金流非常敏感。同时在商业地产这一块，滚动和持续的开发才是比较理想的。
　　
　　因此，如果是自有资金少，缺少品牌资源的支持，又没有上市的公司，那么对高持有性、复合型的商业地产的开发就要慎之又慎，我们看到的大多数也都是不成功的案例。对这些公司我有一个建议，也就是“三三四模式”。30%销售，但尽量做一些规划和商业业态上的引导。30%自己完全持有，做一些主力店，或者做一些主力的商业业态。剩下的40%，销售以后进行一定时间的管理。这样就可以做到一开始有70%是按照自己设定的经营模式来进行运作的，从而确保这个项目能够取得一定的成功。这样到了一定的时间后，40%的量还是会投放到市场上，但由于前面这段时间给了你一个培育市场的缓冲期，到时候可能就会相对比较成熟了。因此有了这个40％的适当控制，就不至于满盘皆输。

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