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做自持物业资金瓶颈一定要打通
开发商应更多考虑营运而非建设
梅杰 汉嘉机构营销总监
自持物业这些年陆陆续续的兴起，跟开发商发展上的迫切需要也有关系。一些开发商在搬砖头的过程中积累了足够多的资金后，他会想与其再继续搬砖头，还不如守着一堆砖头经营来得更赚钱。这是一种盈利模式的转换，也就是从原来做差价变成做资产保值增值的方式。
而自持物业无非跟两块内容有关系。一块是开发商的融资能力或者说是资金实力问题。你如果不具备足够的资金实力，还处在资金快速积累期，那么这样的做法显然有悖于你的企业状况。所以资金瓶颈一定要打通。第二就是如何才能使自持物业持续增值。商业地产跟住宅事实上有很大的不同，住宅在交付的时候价值已经基本一次性成型了，之后除非在地价上有大的飞跃。而商业物业是在营运过程中实现不断增值、保值或贬值的，如果经营得越来越差，也可能会越来越贬值。因此做自持物业时，开发商应该更多考虑营运阶段，而不是建设阶段。
在做自持物业的时候，如何让租金得到最快的提升，或者说是有一个比较有利的保障，这是大家最头疼的问题，所以很多开发商还是选择租售并举的方式。如果管理得好，招商能力也强，这个物业就会有持续的租金上的提升，同时人气指数也在提升，从而形成良性循环。因此自持物业要求有很强的整合营销能力。
这里我想说一个开发管理公司的概念。汉嘉也在成立开发管理公司，去管理那些自己持有型的写字楼，就像我们在上海的项目一样，基金公司收购以后，委托汉嘉去做管理营运，每年给你4％的管理费用，3－5年后退出，盈利部分再跟你分成，这样的方式也是比较容易操作的。对于持有性的物业来讲，只要甲方持有，肯定就需要管理、打理，因此外包给开发管理公司也是一种不错的选择。
(责任编辑:Ginger)
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