由于面临资金紧张的困境，地产商们行之有年的囤地模式正受到严峻挑战。近日，浙籍地产商们纷纷谋求上市，或运用定向增发、公司债等多种再融资途径。集体逆市再融资，其实情非得已。去年还曾疯狂拿地坐享地价上涨带来的巨大收益，现在他们面临的是一场由大量囤地倒逼而来的融资困局。
集体逆市再融资
5月12日，杭州房地产上市公司美都控股发布公告，计划非公开发行不超过2亿股新股，募集资金将用于宣城项目、灌云项目及广东大亚湾项目，预计总投资约为25.22亿元。增发募集资金剩余部分用于弥补公司流动资金不足和偿还部分贷款。
而此前一天，新湖中宝董事长邹丽华及公司高管就拟发行14亿公司债与投资者举行了见面会。邹丽华介绍，公司此次发行公司债，债券期限为8年，一部分募集资金将用于偿还短期债务，提高长期负债的比例，改善一下公司的债务期限结构。她解释，随着土地市场逐步回归理性，房地产行业的洗牌，可能会出现一些廉价扩张的机会，公司筹集更多现金有利于抓住这些投资机会。
除了定向增发，浙籍地产大鳄们也是频频资本运作，先是杭州滨江房产终于通过IPO，上市时间进入倒计时；同时浙商集团也是低调借壳SST亚华，欲将旗下的所有地产资产注入亚华。
地产业资金链紧绷
事实上，包括浙籍地产之内的整个地产股集体逆市再融资的版图，已经浮出水面。4月17日、22日、24日，一周内冠城大通、广汇股份、栖霞建设三家地产上市公司先后融资案获批；而南京高科、北辰实业则选择发行公司债来进行再融资。业内人士称，在平安天量再融资带来的市场影响尚未消除的时候，地产股集体出现逆市再融资不外乎是资金链出现了问题。
谈起资金链问题，温州一家房地产公司老总直言不讳，“房地产公司都在面临不同程度的资金紧张问题，都在想方设法自救，小企业也在试图通过合作开发的方式共渡难关。”
浙江中大集团副总裁胡小平分析，地产公司集体再融资与本身的高负债率相关：“在宏观调控的形势下，银根紧缩，通过银行这种间接的融资方式受到限制，再加上存款准备金率上调，对企业而言这种间接融资渠道风险也在提高；相反，直接融资是向投资者融资，风险由投资者承担，企业承担的风险要低得多。”
“连上市地产公司都能普遍感受到资金链紧张的压力，那非上市的地产公司的日子就更加不好过了。”胡小平感叹。
而事实上，因为资金链困局一夜之间“崩溃”的南望集团，旗下地产资产资金的断链就是其中一大根源之一。“一般地产公司的资产负债率控制在70%以内还算健康，一旦超出这个比例，企业风险就很大。”胡小平分析。
“6·30”囤积大限加剧困局
去年以来，全国各地都可见浙籍地产公司高调拿地的身影：雅戈尔通过公开招拍挂等方式，已经获得宁波、苏州及杭州等地12块土地使用权，尤其是2007年7月的那次拿地，原杭商院地块的楼面地价高达15712元/平方米……去年全年，仅在杭州，雅戈尔拿下的两块土地共需资金约65.32亿元，而同比去年雅戈尔去年全年的净利润也不过24.76亿元。
来自杭州市国土资源局的数据显示，杭州市去年全年土地出让金收入达到514.66亿元(包括工业用地和商业及住宅用地)。
一方面开发商大量囤积土地，另一方面是银根紧缩的“紧箍咒”，而今年“6·30”囤地大限无疑又令房地产行业“雪上加霜”。
2008年1月国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，明确土地闲置满两年，无偿收回；土地闲置满一年，按出让或划拨土地款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。《通知》要求2008年6月30前，各省市政府将闲置土地清理处置情况向国务院作专题报告。“6·30”因此被业内人士称为“囤地大限”。
“房地产公司的大好时光已经过去。而且是圈的地越多越容易陷入困局。”中大集团副总裁胡小平直言，“早两年地产公司土地储备越多实力就越强的形势已经不复存在。房地产行业会在今年下半年至明年初迎来一场大规模的洗牌调整。”
而今年3月份地产大鳄潘石屹谈到2008年房地产行业的走势时，也提出“百日剧变”的观点，认为中国的房产企业在未来的一百天之内需要调整。“去年房地产开发商买地花的钱太多，2007年中国房地产行业的成交额是2.9万亿人民币，开发商买地花的钱估计在3万亿，入不敷出，开发商把钱花光了。”
“据我所知，温州的房地产公司很少囤积大量土地，在现有的环境下反倒成为一种优势，船小好掉头。”一家房地产公司老总更是将此视为温州房地产商的一大优势所在。
再融资会否“流产”
对于很多地产商，目前遭遇的囤地倒逼而来的融资困局是多年未见的窘境。即使不是一个拐点，也是一次震荡。
对于美都控股此次非定向增发，知情人士告诉记者，目前仅仅是处于发布非定向增发的公告阶段，还存在较大的不确定性，等证监局最后的批准，至少也要等上半年时间。“也正是因为中间的间隔时间比较长，和有关投资机构的沟通工作还并未展开；但是不管怎么样，通过再融资对上市公司本身的发展而言肯定是个重大利好。”
但是，目前资本市场萎靡，再加上平安天量增发事件之后，投资者对上市公司再融资事件很是“感冒”。“上市公司有着增发的热情是一回事，投资者和机构买不买账却还尤待商榷。”一位分析人士提醒。
一位私募基金经理昨日表态：“像滨江房产这样质地优良的地产公司通过IPO上市，上市当日会高度关注；但是对已经上市企业的再融资我绝对不会参与。”
中信金通的钱向劲分析，目前房地产市场销售情况并不好，即使上市公司急于增发，投资者也未必领情。“无论是定向增发或者发行公司债，都有可能不会成功。房地产公司的一季报业绩虽然不错，但因此迎来的一波反弹行情正成为过去时，对投资者而言，最好还是尽量规避。”
其实，增发方案遭遇市场“用脚投票”的事件，今年4月浙江龙盛就已遭遇过，最后是承销商按照最初承诺自己包销。现在大家关注的是，牛市以来，从未遇到过增发失败先例的房地产公司，会在这轮增发高峰中遭遇同样的尴尬吗？（编辑 蝈蝈）
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