小户型从单一化走向多元化，可选房源多了，可以好好地挑挑拣拣，到底是选择卧室多单位面积小的，还是选择卧室少单位面积大的，选择更经济的，还是选择更舒适的呢？
据中国指数研究院杭州分院房交会期间对房型供需的调查显示，杭州第八届人居展参展的开发商中，偏好开发三房户型的约占52.27%，力推两房的只占31.82%；而购房者的需求意愿则刚好和开发商相反，有大约52.77%的购房者选择了两居室的户型，三居室则为40%。
业界
户型选择越来越多元化
2008年5月人居展上，中小户型房源成为很多楼盘的主打户型，天都城、丽江公寓、天阳·上河(社区)、朗诗·国际街区(社区)、万科·魅力之城(社区)、中凯·东方红街(社区)等不少楼盘纷纷推出90平方米以下房源，中小户型房源的增多，意味着产品同质化的加剧。
亮相的楼盘，既有天阳·上河(社区)那样把90平方米左右的空间全部做成三房的，也有绿城·丽江公寓(社区)那样全部做成两房的，而像天都城·天水苑、嘉里·桦枫居(社区)等则同时做有两房和三房。开发商对户型分割的区分，也就体现出各家对市场需求的判断。
需要一个探索的过程
“中小户型的需求放量刚刚开始，需要有一个试验和探索的过程。”天都城实业有限公司副总经理王旭飞告诉记者，“我们同时设计两种户型取决于项目的总体定位，因为很难判断我们的目标客户一定喜欢两房还是三房，我们更倾向于提供不同的需求，而且人的需求其实也一直在变。”
在天都城·天水苑三期推出的房源里，近90平方米的空间被同时设计成两房和三房，并在户型中创造“可变”空间，基于打通的剪力墙或者可以重新分割的大客厅，在“二”或“三”之间创造一个模糊界限，这也是许多“探索”中的开发商采取的方式。
三房派：强调居住功能是主流
“我认为，90平方米设计成三房，符合现在大部分人群的需求。”天阳置业有限公司营销总监石炎说，“目前的主流需求总价在120万元左右，这部分人群包括首次置业和改善型置业的购房者，对居住功能比较看重。三房可以满足一对夫妻5-10年的居住需求，因此无论是首次置业还是改善性置业，都会在两个卧室之外，再考虑增加一个书房或卧室。”
在天阳·上河(社区)的89平方米标准户型里，有限空间被紧凑分割成三房两厅，配上飘窗、错层露台和可变阳台等，户型设计在“多功能”上下足了工夫。
在这之前热销的华元·芳满庭，主打户型也是90平方米的三房，小小的空间里不但被设计成三室两厅，还赠送两个花园露台，并带有入户花园和花池，功能被做到极致，以让消费者觉得“物有所值”。
两房派：追求居住舒适性是重点
两房派则认为，多房多厅多功能强调了空间的功能性需求，而随着购房者条件的改善，对居住空间舒适性的追求会大大提升。从“功能主导”到“舒适主导”，这反映出开发商对现阶段市场作出的不同判断，同时也体现出产品的不同定位以及对未来需求的探索。
“家应该是舒展的，无拘无束的，而不是局促的。”凯德置地杭州分公司总经理王莉认为，“凯德·视界(社区)之所以把所有90平方米左右的户型都设计成两房，就基于把舒适性放在首位的目标，舒展的空间组合为住户的个人喜好提供间隔的灵活性，根据家庭人口变化、生活习惯、职业需求、爱好等可以灵活调整，以满足其居住的个性。”
持有同样观点的还有金都集团副总经理余蓉，“空间分割是基于居住者的生活体验，因此我们不应该刻意去追求区块分割，而应该在有限的空间里提供更舒适的居住感受。”金都·城市芯宇(社区)甚至把93平方米设计成一房格局，就是为了追求舒适的最大化体验。
市场
两房需求成为市场主力
那么对于“两房”还是“三房”，市场的反应如何呢？
据中国指数研究院杭州分院房交会期间对房型供需的调查显示，杭州第八届人居展参展的开发商中，偏好开发三房户型的约占52.27%，而力推两房的只占31.82%；购房者的需求意愿则刚好和开发商相反，有大约52.77%的购房者选择了两居室的户型，三居室则为40%。
另一份合创行销机构的调研报告也显示出相似情形。中小户型供应与需求的两旺局面，却掩盖不住微观层面信息不对称造成的供需尴尬。
“市场观望依旧，供需不完全匹配”———此次中国指数研究院杭州分院的调研报告直接使用了这样的标题。
据杭州市房管局的数据统计，三天人居展现场，90平方米以下住宅成交套数占到了总成交量的57.6%。在成交套数位居前几位的楼盘中，其中丽江公寓成交的65套均为两房，天都城成交的47套房源包括很大一部分两房，而天阳·上河成交的25套房源则主要为三房小户型。
与此相呼应，在二手房的成交中，两房的小户型也日益成为市场主力。据住商不动产对杭州二手房平均成交面积进行的统计，2007年全年的成交户型平均面积为85.7平方米，而这一数据在五月的前三周下降到了77平方米，其中大部分为两房的中小户型。
纵深
两房更满足成长性需求
两房或三房？在相当长的一段时间内，我们并不习惯去认真思考两房或三房的问题，因为这种定性分析很难量化，而且不会影响到急速膨胀的供需市场。直到今年越来越多的开发商说，“再也没有去年随意定价的快感了。”于是大家又回过头来严肃思考：市场需要什么样的房子？
“空间分割在开发商这里是产品定位，而在消费者这里其实就是居住方式的定位。”绿城建筑设计有限公司一位资深建筑师对记者说。全明户型、多方位阳台、成长型卧室、宽客厅、干湿分离的卫浴间、复合式厨房，这些经常出现在楼书中的描述其实并没有太多玄妙，这是市场细分的必然要求，也是产品寻求多元化的趋势。
“购买90平方米左右中小户型的主力人群，其实就是需求不断成长的那部分人群。”中国联合工程公司第一建筑设计院副院长徐磊认为，“居住质量对他们来说不是面积，而是功能和居住感受。”
“90平方米的户型设计就应该让空间变得尽可能舒适。”徐磊进一步表示，“从这一点来说，两房设计更有利于满足成长性需求。”比如金都·城市芯宇(社区)强调对现代生活方式的倡导，因此在户型平面上最大化利用空间。93平方米、120多平方米户型均采用一房设计，99平方米也只是增加了一个房间，空间尽可能被还原到卧室或客厅，并辅以多项绿色科技以强化主生活趣味和舒适。
“户型发展的源泉就在于由适应人的生活方式到改变人的生活理念。只有强调生活体验，户型的设计思路才能越变越广。”
据合创行销机构调查显示，近三年市场上对两房的意向需求均维持在总需求的50%左右，另一份数据显示对主卧面宽的需求为3.6-3.9之间，客厅面宽的需求为4.2-4.5米之间，这就意味着在90平方米左右的空间里，设计成两房最符合居住“需要”。
无论是首次置业还是改善性居住，在90平方米的空间内设计两房都符合三口之家的日常功能需求。在小众家庭占主流的今天，两房意味着将三房中的书房或其他可变空间还原到其他区域，调查显示这些多余的“功能”部分其实利用率极低。
进一步分析会发现，户型需求其实与首次置业与否并无多大关系，三房也不是改善性居住的必然选择，“舒适性”才是居住需求的方向。因此，存在争议的两房或三房问题，实际上更多的只是“观念”问题。
户型设计应该摆脱“观念”的桎梏，而重在“创新”。就像中海·钱塘山水(社区)90平方米户型中那个“成长”的可变空间。空间可以“成长”，体验也就变得无限可能。
市场需要细分，需求需要引导，而供给影响需求。在有限的空间内探索生活质量的最优化，这应该始终成为开发商和设计师研究产品的起点，也是归宿。(编辑HOUSE365 Ginger)
(责任编辑:Ginger)
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