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物业公司进驻小区前 是否缴纳物业服务保证金
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物业服务企业在接管楼盘、签订合同时，是否应当缴纳物业服务保证金？《杭州市物业管理条例（修改草案）》第四十二条提出：被选聘的物业服务企业向区、县（市）物业主管部门办理物业服务合同备案时，应当按照该物业管理区域3个月物业服务费用的标准缴纳物业服务保证金。物业服务企业退出该物业管理项目后，由区、县（市）物业主管部门按银行同期活期利率计算利息后返还物业服务保证金本息。
这段时间来，关于这物业服务“押金”，业内的争议声一直没有停止。
物管：物业服务保证金“报价”太高
“物业管理区域3个月物业服务费用”是多少呢？目前杭州住宅小区的管理规模多在3万~10万平方米，物业管理收费执行的仍是2005年的标准，甲级物业管理收费是多层每月1.2元/平方米、高层每月1.4元/平方米，允许上下浮动20%。按此粗略计算，一个5万平方米多层住宅小区，以甲级标准管理，物业公司在进驻该小区时需要先缴纳18万元左右的物业服务保证金。
“对物业公司来说这是无法执行的。”郑先生，是杭州某物业公司负责人，管理着3个楼盘近40万平方米的住宅小区，物管费从0.9~1.5元/平方米不等，按照他的测算，如果这项条款执行，这3个楼盘需要缴纳130多万元的物业服务保证金。
而像绿城物管、南都物管这样在杭州知名度较高的物业服务企业，直接管理的楼盘面积超过200万平方米，就意味着约有720万元资金须作为“押金”，无法正常使用，比他们的注册资金还要多。以绿城物管为例，去年全年利润1800万元（全国），而“押金”政策一旦执行，以它在杭州的直接管理面积来算，就约有一半利润得作为物业服务保证金。
这样一笔保证金对开发商来说，也许只是一笔小钱，但对本身盈利不多的物管公司来说却是笔大资金了。采访中很多物业服务企业负责人语气急切，表示该政策对企业影响太大，希望行业内部统一意见找到一个适当的解决办法。更有人直言：“杭州市曾经出台过物业服务收费管理实施办法，规定物业管理企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装修保证金，物业服务保证金是不是变相向物业单位收取押金？”
业主：该条例可约束物管行为
物业服务企业叫苦声一片，业主们多数对“物业服务保证金”抱支持态度。
“这对物管公司是个约束。”周先生是杭州城西某小区业主，他说他居住的小区就曾经遇到过前一个物业公司撤离，新物业公司来不及招聘，小区管理顿时陷入混乱的情况，不仅生活垃圾没有人及时清理，还有两户邻居家遭了小偷，业主们只好招聘临时保安和保洁员。“如果当时就有物业服务保证金，那家物管公司肯定不会说走就走。”
物管突然撤离已经成为目前杭州居住小区比较多发的事件，有媒体曾经做过统计，去年一年杭州市区范围内至少发生了15起物管公司突然撤离小区的事件。谁来约束物管突然撤离成为一个小区业主、物业主管部门都关注的问题。
“根据《杭州市物业管理条例》，物管公司因经营不善或其他原因要求提前解除物业管理合同，经主管部门调解无效的应提前两个月告知业委会，并承担相应责任。但实际上，一旦物管与业主发生矛盾，由于缺乏约束，撤离事件随时可能发生，导致小区陷入管理真空。”采访中，一位业内人士表示，物业服务保证金其实是借鉴了其他城市经验的基础上提出的，目的之一就是约束物管公司擅自撤离所服务的小区。
对物业服务保证金的使用，《杭州市物业管理条例（修改草案）》第四十三条提出：物业服务企业存在下列行为，由区、县（市）物业主管部门相应扣减物业服务保证金，并对受侵害的业主给予补偿：未返还向业主收取的服务期限以外的物业服务费；擅自撤出物业服务项目。同时，物业服务保证金应当建立年度公布及日常查询制度，接受业主和物业服务企业的监督。
由此可见，物业服务保证金的“保证”、约束意图非常明显。
但也有业内人士表示，保证金对物管企业是一项“不平等条约”，因为物管企业与业委会是平等的民事主体，单方面设置门槛不仅有失公正，而且对业主来说未必“百无一害”。“物管企业也会核算，就算交了保证金也难保在其他地方偷工减料进行补偿。”
目前，《杭州市物业管理条例（修改草案）》公开征求意见虽已截止，相关管理单位收集、整理各项意见、建议后还将对草案进行再完善，“物业服务保证金”到底会不会执行，要不要进行调整还要等正式条例出台。(编辑:HOUSE365 美叶子)
(责任编辑:章卓君)
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