未来10年，中国25至34岁年龄段人口将出现30%的下降，城市化进程已经放慢，未来10年城镇真实住房需求增长也将放缓。过去几年房地产高达20%以上的投资增长在未来难以维持，商品房新开工面积可能出现较大回落。房地产是目前中国经济内需增长的核心动力，其漫长的投资链条和巨大的财富效应，对投资和需求都将产生举足轻重的影响。
李嘉图认为城市住宅（或土地）租金历史增长原因可以归结为多种因素共同作用的结果，其中人口增长是最重要的因素。城市人口的增长带动城市规模扩张、住宅需求和租金上升，租金上升又推动房价上涨。
从1998年到2007年，我国房地产市场经历了10年高速发展。在住房体制改革、经济高增长低通胀和人口红利等多重利好因素推动下，住宅年销售量增长了7倍，年销售金额增长了13.6倍。
但人口年龄结构显示，我国房地产高速增长的时代已经过去，未来10年我国住房消费真实需求增速将放缓，房地产市场需要经历2年左右或更长时间的调整，然后进入平稳增长阶段。
首次置业集中在25至39岁间
根据人口统计学的观点，首次置业的年龄主要集中在25至39岁之间。这一年龄段人口增长较快的国家，其房地产投资和消费都处在相对旺盛的阶段，比如日本在1980年至1990年，韩国在1980年至1990年以及中国在1998年至2007年，都出现了房地产投资和消费高峰。
这种经济现象和我们的生命周期有密切的关系。根据美国的调查数据，美国人会在一生中非常接近的时间点上做类似的事情，比如20岁左右参加工作、26岁左右选择结婚以及31岁左右购买第一套房产。他们首次置业的年龄段一般在25至39岁之间。
日本人口分组住宅自有率数据也印证了人口统计学的观点，在1978年到1998年的20年里，25岁以下人口组平均住宅自有率为5.6%，而35至39岁人口组平均住宅自有率达到55%。这表明有50%的人口选择在25至39岁之间购买房产，只有23%的人口选择在40至60岁之间购买房产。
日本和美国的统计数据都显示购买房产的消费行为主要发生在25至39岁之间，这一年龄段的人口才是房产消费的中坚力量，相信上述规律在中国同样适用。
日本经验
日本房地产市场在1980年到1990年期间大幅上涨，住宅土地价格在10年中上升了3倍左右，之后大幅下跌。在后来的17年里，住宅土地价格下跌50%。
日本房地产大崩盘必然是众多因素共同作用的结果，住房真实需求的下降是非常重要的因素之一。日本人口在1990年左右出现的断层现象和目前中国的情况非常类似。从人口分年龄组结构来看，1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%，人口断层导致日本房地产市场真实需求下降，加速房地产价格下跌。
(责任编辑:翅膀)
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