一手楼价连跌数月，虽然近期官方数据略有回升，但楼价“跳水”之声却接二连三，即使不是全部“半价”，六七折的楼价还是大有着数的。而与此相对的，却是二手楼价的平稳和坚挺。尽管整体市场持续“冷冻”，但只要稍稍调低价位，成交总还是顺利的。
在这种背景下，高价卖掉二手旧楼，趁一手“危难”时换套又新又大的房子，就成了当下换房族典型心态。很难说现在是不是最好的时机，但至少还算是不错的时机。
中介对李林表示，二手房贵过周边的一手房，上一次出现还是在2002年房价低谷时，6年后的今天又出现类似的状况，所以此时卖旧买新最为合算。
想换房，伤脑筋
广州的李林最近有点烦。
2005年，李林花了24万元在海珠区滨江路的蓝色康园购入了一套近40平方米的一居室，第二年结婚后一直与妻子生活在这里。今年8月家里要添丁了，到时准备把老家的父母接过来帮忙照顾。所以，换房势在必行。但如何换呢？经过一周的了解，李林发现这看似简单的一卖一买并不简单，其中隐藏了多个问题。先卖还是先买？卖掉小房之后，还没有买到大房之前，这段时间怎么办？贷款买还是抵押买？卖了再买还是卖了先租再买？怎样才能最有效地控制换房成本？
李林碰到的问题，是换房过渡期中一个很现实的问题。随着目前越来越多家庭经济条件的改善，原来的小面积住房已不能满足居住需求，因此有更多的人开始加入到换房大军中来。
据记者了解，目前市场上比较常见的应对方式有四种：卖旧买新同步进行，卖旧之后先租再买新，先拿旧房抵押买新入住后再卖旧，最后就是借钱买新入住后出租旧房以旧养新。当然，每种方式都各有利弊，如卖旧买新同步进行，这种方式看似很合理，但是要做到真正同步合拍绝非易事，而很多时候卖旧房和买新房这两个过程都存在一定的时间差。
四种方式
看自己能力，看银行审批，看租金回报，看市场行情
从5月开始，李林就连续踩盘，6月初，李林看中了海珠区工业大道北榕景路的光大水岸榕城一套底层的120平方米左右的新居，均价10666元/平方米，总价120多万元，带1800元/平方米的精装修，明年3月交楼，首付以及其他费用共需近40万。此时距离李林的小宝宝诞生还有两个月，这时的他该怎么办呢？
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卖旧买新同步进行：方式最好，难度不小
建议：在出售旧房时不要漫天要价，要根据市场行情合理定价
将卖旧买新两个过程同时放在一起来办，这是一种比较恰当的操作模式。最大的好处就是能够尽最大可能地缩短换房过渡期。但现实问题是要做到双方步调一致，难度实在不小。
李林算了算，现在蓝色康园的二手房价大约1.2万每平方米，刚好涨了一倍，可卖48万，支付首期绰绰有余，但问题是新房必须在六月份签约，意味着在6月之前必须将旧房卖掉。这先后顺序该如何安排呢？中介对李林表示，二手房贵过周边的一手房，上一次出现还是在2002年房价低谷时，6年后的今天又出现类似的状况，所以此时卖旧买新最为合算。
中原地产市场研究部有关人士建议最好是先做好新房的选择和购买前工作，比如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。即使买房程序稍微落后于卖房，可与买家沟通要求延后交房。出售旧房时不要漫天要价，而是要根据市场行情合理定价。
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卖了再租，看好再买：符合行情，实惠淘宝
建议：这种方要避免时间过长，因为付出的租金会相应增加
有不少比较理性的换房一族先卖掉自己的旧房，然后精心挑选新房，直到自己满意为止。
这种情况显然比较适合李林，要在6月份卖旧房凑足首期，新楼又在明年3月交楼。此时卖旧的价格非常理想，反观新盘价格好像还在继续下跌，除了光大还可继续关注留意其他新盘。于是，李林将旧房以47万元挂了出去，然后到新盘的附近榕景路一带租住一小房，随时留意新房价位，租金800元，8个月6400元。
满堂红中介人士认为，这种做法应该是比较理性的，不马上购房，说不定还能淘到更加实惠的住房。不过，这种方式最好要合理控制买房时间，以免时间过长。时间的增加，则意味着付出的租金也会相应增加。
抵押旧房贷款买新房：银行严审，不易通过
建议：购房者应该注意控制融资成本，银行申请抵押贷款者一般很难通过，向社会上的担保公司借款，融资成高且不合算
目前市场行情不太令人满意，买卖不是很活跃。因此也有换房一族不愿选择在此时卖掉旧房，他们选择押旧买新的方式来完成换房计划。
李林也想过这种方式，但最终在银行申请抵押贷款时碰了壁。他发现银行对申请住房抵押贷款人的条件和要求非常苛刻，缴纳维持费、产业税不说，还要缴付指定的利息，若太快偿还贷款还要缴付罚金。而若向社会上的担保公司借款，月息在3%-8%之间，折合年息在36%-96%之间。
满堂红人士分析，那些不想出售旧房，但新房首付能力不够的人群，可以选择通过别的途径融资，但这对购房者的专业素养有很高的要求，一般的普通市民是无法把握住市场行情，看准最佳售出时机的。而且，银行申请抵押贷款者的资质审核特别严格，一般很难通过。向社会上的担保公司借款，融资成高且不合算。
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借钱买新，以租养旧：有能力才好考虑投资
建议：不建议向亲朋借钱，也不能完全依赖租金回报
不卖掉旧房，借钱买新屋，入住后出租旧房以旧养新，李林当初想得最多的就是这种方法。“若有能力，谁都想做投资者”。李林手头上有10万积蓄，若能向亲戚朋友借30万，把首期付完后，然后出租旧房1500元/月，能抵1/3月供。但由于李林两口子每月工资不到1万元，小孩出世以及还钱的压力将会给目前还算安逸的生活带来很大的压力，考虑再三后，李林还是放弃了。
专家分析认为，向亲戚朋友借钱，借款时间也不能过长，同时还要承担人情成本。而旧房无法出租获得相应的租金收益时，建议换房一族应该尽快地卖掉旧房，以免因为融资而带来额外负担。
心态
既然换房，当然要换好的
与首次置业者不同的是，以换房为主的多次置业者追求的是生活舒适度，更看重楼盘社区的环境配套，尤其是和谐的社区氛围，属于改善型置业者，他们的消费观念相对理性得多，因而，对于他们来说，房屋的内在品质包括户型、景观、文化、物业等综合指数才是评价一个项目舒适度的依据，这就要求开发企业必须务实地研究和探讨项目本身，提升住宅的品质才是实现舒适生活的根本。
有专家认为，从2003年开始到现在，广州市民一直在换房———卖旧买新或购买第二套住宅，因此建筑设计应为业主考虑住宅二次销售，甚至多次销售的问题。从西方国家的经验看，建筑设计师在设计住宅时就替开发商和业主考虑到多次销售的问题，预留多少车位、配套设施如何安置等都有长远的甚至超前的设计，有利于业主二次销售。
成功案例
借钱买新房高峰时卖旧房
2002年，王小姐以54万的总价购得海珠区滨江路丽景湾一套82平方米的两居室。由于其中一间房特别小，仅有7平方米左右，所以在2006年10月有了身孕后，王小姐就寻思换房。去年4月，王小姐在新敦路发现一个单价8500元（毛坯）的楼盘金穗东苑，其中对一套117平方米的三房南北对流的房很满意。99万的总价按首付30万公积金50万贷，商业19万20年贷计算，每月月供4800元，王小姐觉得还在承受范围之内。
按王小姐想法，先通过抵押丽景湾的房子来支付新楼的首期，然后通过租售丽景湾的旧楼来垫付新楼的月供。但通过计算，发行抵押贷款的利息较高很不合算，于是双方家庭的亲戚朋友支援，借了30万给王小姐支付首期。新房在2008年初交楼，加上装修，预计过年后就可入住。
2007年下半年，楼价疯狂上涨。去年8月，临盆前夕，王小姐将旧房挂出88万元总价，一个月后，以99万成功售出。而签约前，王小姐还提出了一个附加条件，要让其免费多住5个月，即延长到过年后才交楼，买家同意了。
小技巧
送家电换来“免费住”
之所以换房如此成功，王小姐认为最主要的还是打了个时间差，沾了当时高房价的“光”。不过，在细节上，王小姐的很多举措仍可借鉴。如放弃高利的抵押贷款向亲戚朋友借钱，对当时楼价行情的了解和掌握，对所售旧楼位置的自信以及适当的让步。
因为要让买家同意并免费让自己多居住5个月并不容易。“听对方说把全部家当都用在这套房上了，我就把家里所有的家具和家用电器都给了对方，折旧下来也有个三四万吧。”虽然不是很值钱，但却让对方很感动，王小姐认为这是对方能同意自己免费居住的前提。当然，当时丽景湾对面正在打造一个柏丽广场，旁边83路车的总站，和近在咫尺的沿江堤岸等等有利的各种配套条件，这应该是对方对丽景湾志在必得的原因所在。记者通过中介行了解，即便在现在，王小姐出售的丽景湾这套旧房依然可以卖到100万左右的价格。（编辑HOUSE365 爱你一秒）
(责任编辑:方伟民)
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