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变相违规房贷出现 “共同贷款”擦边政策盲区
全国房地产市场进入“价滞量跌”的整理阶段
信贷从紧、上市受限导致的融资门槛和成本提高，使得开发商日趋紧张的资金链越发紧张。
现在很难从银行获得贷款，而从紧货币政策也使当地的民间借贷利率水涨船高。
面对房地产行业的寒冬，很多人提出开发商要把“活着”放在首要位置。
深陷危局的中小房地产公司选择投靠一棵大树，让别人控股，被认为是最有效的自救方式。
艰难时世
最近，国家有关政策调整再次让一些地产商坐卧不安。
从6月15日和25日起，人民币存款准备金率将分两次提高，合计上调1个百分点，这已是近半年内央行第五次宣布上调存款准备金率，准备金率攀至17.5％的历史高位。
由于目前国内信贷的紧缩和受美国次贷危机的影响，房地产业在融资上面临困境，瑞士信贷投资银行董事江涛表示，随着准备金率的不断上调，国内中小银行可能出现无款可贷的局面。
按4月末广义货币供应量(M2)余额42.92万亿元计算，此次上调准备金率有望冻结可贷资金逾4200亿元。
“现在整个行业都没钱，中小房地产企业更是借不到钱。”郑州一位房地产界人士说，“像我们这样的中小开发商，银行贷款下不来，找别人借也不现实，弄得现在资金很紧张，很多项目都没法进行，好像都被卡在那里了。”
作为资金密集型行业，房地产开发商缺钱是早就有的事，但毫无疑问，这种对钱的“饥渴”正越来越严重。
相关统计数据显示，今年一季度房地产贷款新增1961亿元，同比少增1058亿元，比上年末下降了5个百分点，其中房地产开发贷款新增961亿元，同比少增636亿元，个人住房贷款新增986亿元，同比少增309亿元。
“目前郑州大多数中小房地产开发商根本从银行贷不到钱，等待他们的命运只有两个，一个是和有钱的开发商合作，一个是自生自灭。”一位业内人士说。
而郑州一位地产商的话也印证了这一说法。
“我们在农业路的一个项目刚刚开发完毕，接下来的项目如果不能顺利从银行贷到钱，则根本就是死路一条，等着被别人并购或许是最好的出路。”他说。
一份郑州市房管局最新的统计数据显示，5月份郑州市商品房批准预售项目共计15个，商品房批准预售面积48.37万平方米，较上月下降了32.01％，较去年同期下降了30.55％。
其中，商品住宅批准预售面积45.97万平方米，较上月下降了19.1％，较去年同期下降了8.14％。非住宅批准预售面积2.4万平方米，较上月下降了83.24％，较去年同期下降了87.67％。
显而易见，由于信贷进一步紧缩，企业长短期信贷资金来源受到限制，加上房地产市场上的观望心态，导致在市场与政策的双重“拷打”下，房企资金链愈卷愈紧。
“郑州目前有700多家房地产公司，其中真正有项目的也就400多家，另外300多家根本无事可做。”河南王牌投资公司董事长上官同君说，“上半年大家都还在承受痛苦，但到下半年，就会有企业撑不下去了，届时将会有相当比重的企业自生自灭。”
“对于为数不少的房地产企业来说，目前无疑到了生死存亡的关键时刻。”郑州一位房地产专家表示。
融资困局
面对如此困境，谁能融到钱，就意味着谁能走得更远。
然而，残酷的现实却让众多中小房地产企业根本就是望钱兴叹。
无论是手中有地，还是急于拿地的中小房企，资金问题都如梦魇般困扰着他们。据业内人士估计，至少有20％的开发商有地没有钱。
“近期，部分手中有土地、却缺乏资金的中小型开发商，正在主动寻找实力型开发企业，有意转让土地。”上官同君说，“3年前王牌旗下的河南18地市土地信息平台2008年春节后每天有5到8家地产公司老板频繁造访，近期成交空前火爆。”
据一位消息人士透露，郑州一家开发商正试图通过中介机构，将手中一块近百亩的经济适用房开发用地转让。
“经济适用房用地相比商品房用地，开发成本低很多，但这样的情况下开发商还出让土地，就证明其真的没有钱了。”这位消息人士说。
有专家指出，经历了前两年的“跑马圈地”以及一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题，转为了当前的“钱荒”。
不但郑州的情况如此，目前全国都是这样子。
4月7日，奥园地产一则“中国奥园寻求土地合作”的信息在网上发布，不到十天就得到了数十个土地出让方的回复。
一份寻求土地合作的信息能获得这么积极的响应，显示出在融资难压力下，中小型开发商出让土地的急切。来自国土资源部的统计数据显示，去年1到11月缴纳的土地出让金达到9130亿元，据此估算全年开发商土地价款支出约3万亿元。考虑到去年一手商品房销售额不过2.9万亿元，开发商的自有资金很难支持后续开发费用。
有房地产专家指出，今年以来，全国楼市销售持续冷清和房地产景气度的回落，促使房企未来成长空间大大萎缩；而信贷从紧、上市受限导致的融资门槛和成本提高，使得开发商日趋紧张的资金链越发紧张，在短期内很难得到缓解。
“现在从银行获得贷款基本上是不可能的事情了。尽管中小房地产企业也可以从银行获得贷款，但是非常难，条件非常严格。”郑州西郊一家开发城中村的房地产公司的财务总监告诉记者，“银行对中小房地产企业老板及其公司信用都有严格的考察，至于房地产市场的新进入者，银行根本就不会贷钱给你。”
资金运作状况对于企业而言，无疑是一个颇为敏感的话题，资金越紧张，房企越缄默不语，生怕在一夕之间企业崩盘。
有专家建议，越是在困难的情况下，企业老板越要拥有良好的心态，再像以前那样把土地捂到自己手里吃独食已经不可能了。
“如果你有土地没钱，那就等等，等不了就找合作伙伴，或者把地卖个好价钱。如果卖不了好价钱，低价也要卖，现在要做的只是生存下来。”这位专家建议说。
国泰君安房地产行业首席分析师张宇表示，房地产行业的决定性因素是银行信贷投放，这将直接决定大多数房企的资金链和经营方向，在货币从紧、信贷调控的政策背景下，今年的房地产销售情况仍然堪忧。高盛5月15日发表研究报告称，中国内地房地产价格将从去年平均水平回落15％至20％。与此同时，考虑到宏观环境持续不明朗、内地房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求等因素，将内地房地产的整体行业评级由“吸引”降至“审慎”。
突围路径
要么生存，要么死亡。
面对房地产行业的寒冬，在刚刚结束的2008年博鳌房地产论坛上，很多人提出开发商要把“活着”放在首要位置。
“活着”，也成了2008年房地产商发自心底的呐喊。
在这次论坛上，很多开发商提出降价销售、卖地卖项目、合作开发等措施，以求自救。
在目前，活跃在郑州地产界的一些人士也都建议地产商要合作开发，共度难关。
“可能是受地域文化的影响，河南的企业以前不抱团，大家各干各的，都想吃独食，因此导致河南地产企业不会合作，不愿合作，不思合作。但今后一些中小房地产商如果不走合作之路，已经无法生存了。”河南省房地产商会负责人赵进京说。
对此，上官同君表达了相同的观点。
“就市场而言，有一些地产商有地没钱，有一些地产商或投资者有钱没地，因此，对于这些有地找钱或有钱找地的来说，是有内在合作需求的。”上官同君说。
上官同君透露，郑州有地找钱的比较多，有钱找地的，主要是福建和江浙一带私募起来的资本，但郑州本地也有这样的企业。
业内人士介绍，郑州新希望置业与河南省信基置业今年在郑州北区开发建设的一处楼盘就是本土企业合作的典型。“郑州新希望置业出钱，河南省信基置业出地，这样，二者的合作也就顺理成章了。”这位业内人士说。
而河南省境外的资金，目前主要还是福建和江浙一带过来的较多，最主要的原因也是当地的民间筹资能力很强。
目前，也有业内人士指出，针对中小房地产企业的并购或许正是时机。
“在郑州，中小房地产企业之间的合作也可能会有松散的联盟。”这位业内人士说，“这种合作完全不同于股份公司，纯粹为资金合力，合作或是口头协议，或是只有合同或者借据，因此分分合合，不需履行法律手续。”
上官同君指出，目前河南中小房地产企业对于“抱团取暖”尚处于学习阶段，成功的可能性不大，同业间的资金拆借成功率也很低，而有实力的企业针对“有地找钱”的小地产公司的并购，在实际操作中简便易行。
“毕竟中小房地产企业的融资能力普遍有限，银行的融资通道一旦堵死，其他渠道诸如向地下钱庄借钱，融资成本又异常高。”郑州一位地产界人士说。
河南省金融学会秘书长张树忠表示，今年年初实行的两防政策，导致银行信贷被限制，这从另一个方面也刺激了民间金融的活跃。
从紧货币政策也使当地的民间借贷利率水涨船高。统计数据显示，民间利率正逼近历史高位，而实际上，一些担保公司人士透露，月利率其实已经达到了三分有余。因此，深陷危局的中小房地产公司选择投靠一棵大树，让别人控股，被认为是最有效的自救方式。
万通集团董事局主席冯仑在接受媒体采访时表示，中小企业由于生存空间的改变，他们会选择跟一些大的公司形成一种产业链。
我可以救你，但我要收购你，可算是大公司的心态。
对中小房地产企业而言，能够活下去，或许就已经是不错的结局。对于那些没被相中的企业而言，或许有一天，人们不会对他们悄无声息地离开这个冰冷残酷的市场感到奇怪。(编辑：house365 袁敬伟）
(责任编辑:袁敬伟)
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