在个人房贷业务连续“清淡”下，北京银行、招行、深发展、光大等银行在近日纷纷低调地推出了各种房贷新品，这些新品大多是等额本息和等额本金的变体。面对这些“变形”了的房贷新品，如何给自己的“窝”所要付出的账算个明白清楚，让房奴当得轻松点，其中学问不少。
银行“低调”推房贷新品
一些房贷产品特殊的还款方式一向是中小银行吸引消费者的一个“利器”。今年二季度以来，北京银行、光大银行、深圳发展银行推出了新的房贷还款新品，给利息不低的商业贷款者也提供了省钱方法。比如北京银行的双周供，光大银行的“天天省”，深圳发展银行也在原有三大房贷产品（双周供、气球贷、存抵贷）基础上推出了房贷组合新品。
但记者发现这几家银行的新品推出显得十分低调，北京银行的双周供甚至没有对外宣传。“在目前这种不明朗的房产市场环境下，银行即使推出了新品，也并不乐意宣传。”北京银行房贷部人士表示，虽然推出了双周供，如果消费者不询问，一般也不会向他们主动推介。一位业内人士认为，对于银行“吃定”的房贷业务，能赚100块钱为什么还要选择赚80块？一般来说主要是开发商为了促销自己的楼盘往往会热衷于与某些银行合作推广新的还款方式。
而一向服务“滞后”的国有商业银行也开始逐渐松动。本月初，工行、建行开始在上海推出房贷还款的新品。比如，建行上海分行向市场推出“定额供”和“定期供”两款还款方式，工行上海则宣布推出“按周供”还款。不过可惜的是工行和建行的新品在北京地区均未开通。“可能总行也有这方面考虑，但目前北京地区在工行贷款也只能按月还贷。”工行房贷部人士告诉记者。
二手房特色还款选择少
张先生在去年买了一套二手房，虽然银行贷款利息节节攀升，但是考虑自住需求，他还是咬牙就买了。不过张先生纳闷的是，他申请的贷款银行没有给他任何还款方式的选择。
事实上，张先生的烦恼并不是单一现象。尽管买房者可以自由选择申请贷款的银行，但通常由于没有主动提出要挑选而由中介推荐了贷款银行。“不过二手房贷款也没有太多还款方式可供选择。”链家房产的经纪人告诉记者，他所经办的二手房贷款基本都是按月还款，很少有选择双周供、循环贷的，不过这也与很多消费者并没有仔细去比较询问不同银行的还款方式有关。
记者随后咨询了光大银行、交通银行等银行热线，特殊的还款方式一般仅针对新房贷款者，二手房贷款很难办理特色还款。但也有例外，比如深圳发展银行在今年3月份推出了一款专门针对二手房市场的“气球贷”，中信银行也表示二手房贷款也可以选择新的还款方式。只是对于消费者而言，在没有透明统一的标准下，多比较多询问是目前的解决办法。
1改变还款周期省息
关键词：双周供适合人群：月资金稳定
周先生，在出版社工作，每月工资非常固定，年终有一笔颇为丰厚的年终奖，不过一个人供房还是有点吃力，希望能找到一种省钱的办法。针对这样的财务状况，理财专家认为可以通过改变还贷时间，而达到省息效果。比如，目前多家银行推出了“双周供”的房贷还款方式，即将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次。
双周供能省钱的原因在于，尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，提高了还款频率，使得每期还款中本金所占比例更多，利息所占相应减少，本金减少速度加快，因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。
只是，按照每两周还款一次计算，累计下来，贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前，一年下来就要多还一个月的贷款，所以这种方式对于每个月资金都不宽余的贷款人来说，会增加一点压力。
目前市场上类似这样改变还款周期的还贷产品还有“单周供”、“气球贷”等。
算账：以贷款150万元、30年等额本息还款为例，房贷利率采用5年期以上贷款的优惠利率，即基准利率下浮15％为6.656％。如果是按传统的每月等额本息还款，月供为9635.43元，还款总额为346.88万元。如果按双周等额本息还款，每期还贷金额为4817.72元，还款总额为300.52万元。可以节省46万多元的利息，也就是节省了13%。
2装修贷款作首付款
关键词：利差适合人群：有一定金额定期存款
股市的调整向下让股民小李折了一大笔钱，他忍痛割肉把剩下的20万都转成一年定期存款，股市失意的他没料到这时突然碰到自己心目中的“她”，为了迎娶佳人，他准备在近期买房结婚，但所有的财产都是定期，提前取出白白丧失利息，首付款咋办呢？
这时朋友给他支了一招，让他拿着未到期的银行定期储蓄存单到银行去申请办理装修贷款，来补这个空子。但去银行之后，工作人员告诉他，通过质押未到期的银行定期储蓄存单的方式申请装修贷款，3年期以上的定期才合算，像他这样的一年期存款实际上很划不来。算下来存款一年的定期利息比贷款利息还要低将近700元，还不如直接转为活期取出。通过计算比较应是定期存款3年期以上才比较合算。（具体计算见下）
算账：按照现在的利率，用存单作质押贷款最多贷出六成，贷款年利率为7.47%，而一年期定期存款年利率为4.14%，二者之间利率负差3.33%，算下来，存款一年期满后获利为20×4.14%=8280元，而一年贷款需付利息12×7.47%=8964元，相差684元。
而3年期以上的利率较高，如三年期的年利率多在5.40%（3年后按16.2%取出），5年期年利率高达5.85%，5年后取出利率29.25%，而装修贷款一年期利率为7.47%，1到3年7.56%，3年以上7.83%，存单利率与装修贷款利率之间存在较大利率顺差。
3用现有房产再按揭
关键词：循环贷款适合人群：已有一套住房
住在大望南路的马俊夫妇今年喜得贵子，夫妻二人请了个保姆照顾孩子，原来夫妻二人住还凑合的房子立即变得拥挤不堪，正好今年房价增势减缓，他就一直谋划换个大点的房子，但夫妻两个人都是上班族，收入中等，加上当年为买现在所居住的房子向银行借了30万，还差10万没有还，再换个房子有点力不从心。
房贷专家指出，像马俊这样的人，他若能在近期迅速筹到10万元，要解决自己的住房问题，根本不用发愁。原因在于马俊现有住房所处地2002年不过5600元/平米，现在已涨到2万元/平米，以他60平米的两居来说，这几年已经升值86.4万元，若他能够近期筹措到10万元，还清银行贷款，然后即可以这所房子为抵押，向银行再申请贷款，计算下来可以贷款84万，还掉之前的10万元贷款还剩74万元，用于支付新房首付绰绰有余，这样自己就坐拥两套房子，免除卖旧房换买新房的资金困扰。（具体计算见下）
房贷专家提示，首次置业后，由于房产升值，可采用“换按揭”或“加按揭”的形式用第一套房屋向银行再次融资。用再次融资的钱进行二次置业；或是用“转按揭”的方式将有贷款的房屋卖掉再买第二套房屋，这样可以合理减少二次置业的压力。
算账：银行在评估资产的时候，是以现在的房价为评估标准，按二手房七成的比例来算，这样能贷出（房屋面积60平米×现在房价2万元/平方米）=84万元，还掉此前借的10万元，还剩74万元。
■提醒：转换还款方式须重审贷款程序
对于每个借款人来说，在与银行签订借款合同时，要先对这些还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式。市场上的贷款产品五花八门，产品众多，利息算法又不同。一个好建议是先从一家银行问价格作参考，然后再多问几家银行和贷款代理公司。
房贷产品总离不开两种基本的还款方式，即使特色还款也是在这两种还款方式下做出的变化，即基于等额本息的固定还款方式和等额本金的递减还款方式。纯粹从节省钱的角度而言，递减法要比固定还款法更有优势一点。因为更早地偿还更多的本金，可以节省掉不少的利息支出。不过，固定还款方式对短期内资金要求较高，适用于那些短期资金充裕且未来收入保障较高的人士。
不过对已经办完贷款想重新选择还款方式的消费者来说，过程有点费劲。北京银行贷款部工作人员表示，如果想改变按月还款，而选择双周供，还需要经过银行的重新审核贷款程序。而有的银行在贷款偿还满一年后，借款人在办理提前部分还款时可以申请转换还款方式，只是一笔贷款的还款方式转换只能办理一次。(编辑:HOUSE365翅膀)
(责任编辑:翅膀)
|
