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7月底的杭州楼市，较上半年更增添了几分迷茫的气氛。
有楼盘推出几百套房源，几天下来预定套数还维持在个位数；有楼盘还未推出，就受到市场追捧，开盘时甚至又出现了久违的漏夜排队现象；有人沉寂，有人热销；有人涨价，有人理性入市……各种现象扑朔迷离，正因为如此，才更让人看不清楚。
那么，杭州楼市将往哪走？房价是涨还是跌？
市场·数据
上半年只卖掉一半房子
虽说影响房价走势的因素很多，但最关键的因素，无疑是供求关系。
根据合创行销机构统计，即使从现在开始3年之内不再出让宅地，未来同一时间段内杭州市主城区(不包括余杭、萧山)的新增潜在供应量，就达到了891万平方米。这其中的“新增潜在供应”，是指已取得土地、但尚未开发或从未进行过销售的新增潜在房源。
而根据透明售房网显示，目前在售存量房源共19455套，可售面积266万平方米，即使不算已有销售记录、但还没有消化完毕的未售余量房源，两者相加，接下来楼市总体可预计住宅供应面积也有近1200万平方米，以平均每套120平方米计算，可预计住宅供应套数约为10万套。
同样根据合创行销机构新近出炉的《2008年上半年杭州住宅供销白皮书》，今年上半年，杭州住宅房源总供应量为18998套(总建筑面积约238.6万平方米)；而上半年总成交量为9599套，总成交量占总供应量的50.5%，接近一半。从这点可以看出，上半年的销售量远远低于供应量，这也证明了上半年销售不畅的现实。
后市可供房源众多，但买方观望气氛依旧浓厚，给后市房价上扬造成巨大的压力。
机构·观察
房价下调已是非常明显
市场的变化其实早已经开始，最明显的就是客户积累的目的不同。2007年，市场捂盘是为了更高的价格预期。2008年一再延迟开盘，是因为吃不饱，客户积累不足，开盘没有底气。而到了非开盘不可的地步，开盘价也仅仅是低调推出，早没了2007年的闹猛。
然而，2008年的楼市变奏曲并没有结束，下沙、滨江开盘价格一再杀低。“螳螂捕蝉，黄雀在后”的故事在2008年楼市鲜活地上演着，前者成了后者的借鉴目标，前者盯上的客源，一招价杀，成了后者的座上客。
近观成交下滑跌势，现时市场价格走向依然看低，在售的忙于快销，未售的转入观望，寄希望于挺过此阵。甚至出现中小房企为延长持续周期，从民间渠道融资获取更多养分。
观望氛围不改(买涨不买落心理驱动)，银根从紧政策不变，市场价格波动还有放大可能，所谓“俯卧撑”之说无非先降后起，随着体力的消耗最终难挺。快销已成第一法则，“短促战法”的价格杀招，必将在下半年楼市中延续。
专家·观点
最大降幅在15%左右赵杭生(浙江大学房地产研究所所长)
正常的市场，不可能是一条直线，总是应该有涨有跌，始终围绕着价值波动，只要幅度范围控制在10%-15%这一合理的范围内，都是正常的。
前几年的房价调整，主要原因来自于房地产内部，即供不应求的市场关系，导致房价飞涨；而这次的市场调整，主要是源之外部，即石油危机、通货膨胀等宏观经济大背景，使得人们对经济发展走势产生了担忧，买家信心受到动摇，短时间内出现买方市场，成交量大幅度下降。
房价在原来的基础上，下调10%-15%左右，会有效地激发需求，供求关系再次趋向平衡，销售有所回暖。从新近开盘的一些楼盘情况来看，比如钱塘山水、东方红街等楼盘，都是在事前的预想价格基础上下调了10%左右，从而受到了市场的追捧，说明这是一个唤醒刚性需求的临界点。
我分析，七八月份杭州房价会有所下调，但到九十月份以后，楼市会有所回暖。除了楼盘价格策略，比较适应供求关系之外，种种迹象表明，宏观经济也有好转迹象。比如石油暴跌，价格又回调了20%左右，输入性的通货膨胀压力减轻，预计宏观经济不会进一步恶化，这些对于房地产业来说，都是重大利好，房价下跌的势头也将得到遏制。
(责任编辑:袁敬伟)
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