2008年，注定是杭州楼市竞争激烈的一年。观望对峙中的看多或看空、暗藏玄机的营销与伪论，地产环境的不断梳理，大企业的不断涌入，“游戏”似乎已经越来越精彩。
当前，随着国家土地政策变局突现，在逐渐摆脱了以往杭州被定性为地产二级城市的惯性思维之后，宏观调控所引发的新政正从资金、产品定位等诸多方面给楼市中的大盘带来了冲击。
与上世纪九十年代不同的是，在本轮杭州市场中出现的大盘带有非常鲜明的“外来”标签。这些资本雄厚的地产巨头，正通过一个个体量庞大的建筑业态，与这个城市共同繁荣发展。从这些近一两年来逐渐浮出水面的大盘新面孔悄然生变的背后，看到的则是本土与外来公司使出全身解数，抢占着未来市场的制高点。
“城市是一本打开的书，从书中可以看到它的抱负”。
这是美国城市规划学家沙里宁说过的一句话。今天，如果我们套用到大盘中，似乎可以说成“大盘就是书中的章节，从它的开发可以窥究城市的发展”。
大盘无小事。开发大盘既要获取持续溢价增值，又要面对高风险、高难度等棘手问题，城市大盘的价值整合，不仅需要统筹项目自身的价值和问题，而且需要兼顾区域前景和城市潜力。
无论一个城市、一个区域，还是一片土地、一个项目，在城市管理以及运营者、土地管理以及运营者、开发商以及服务商的心目中都应该是一个大盘。均需本着定位、定性、定量的原则，周全思考运营轨迹、模式选择、文化品牌、产业发展、资源结构、知识结构、生活方式等方面的实际问题，并就其进行精工细作，方可成就大盘以及体现大盘效应。这就是一个大盘给一个城市带来的显著推动力。
“从杭州以往的房产开发，我们很明显感觉到，都市综合体仅仅只是最近几年才引进的开发理念。尤其是最近几年来，大批地产大鳄的进来，更是引发了此轮开发热潮。”一位业内人士对记者如是表示。
事实上也正如此，可以这样形容，大凡是杭州新的商业地产项目，开发商都似乎习惯用“都市综合体”的概念来进行推广。“但是什么样的项目才能真正称得上‘都市综合体’？这似乎是需要认真思考的问题。在我的理解中，目前杭州楼市中，远洋运河商务区项目、华润新鸿基万象城，堪称当前杭州楼市‘都市综合体’的双子星座。”
●“双子星座”演绎城市商务新地标
提及杭州当前的“都市综合体”，最为外界熟知的则是华润新鸿基联手在钱江新城开发的万象城。华润新鸿基认为，从大的角度来看，在选择一个城市的时候，还要考虑这个城市是否有可利用的位置、合适的土地来开发。像“万象城”这样一个建筑面积达80万平方米的综合类物业项目，一旦落成将会产生很大的交通量，一是它的辐射能力已经远远超出了普通的建筑，二是它对交通配套的疏散能力要求非常高，三是它所处的地点要离传统市区中心不是很远。
从微观的角度来说，“万象城”本身占地面积很大，不仅有商场，还有写字楼、住宅、公寓、酒店等等，这些物业类型加在一起会互相作用，将会产生很大的互动性。以长远的角度分析，华润新鸿基做的不是单纯三五年的短线开发，而是“长线”经营，其力度和高度都足以让这样大型的物业具有长久的生命力。
去年10月底，被业内外寄予厚望的“杭一棉A、B地块”土地出让大戏如期上演，上市不久的远洋地产携北京莱福建设有限公司力战九龙仓，最终以22.26亿元联合竞得该地块，宣告正式进入杭州，并由此开启了远洋地产深耕长三角的序幕。事隔一月余，气势逼人的远洋地产，凭借其资本优势，再度在杭州出手，拿下了城北另一“重地”——杭州运河商务区地块。
远洋运河商务区，位于拱墅区南部，东至上塘高架路，南至大关路，西邻京杭大运河东岸，北至紫荆路。这个总规划建筑面积为61.5万平方米的项目，将建成集高档酒店、高档写字楼、大型商业中心、高档公寓等业态为一体的城市建筑综合体，形成杭州北部的城市副中心，提升城市区域价值，带动区域产业升级，成为杭州北部区域发展的增长点。远洋地产高管认为，这里将与杭州西湖核心区、钱江新城共同形成“湖畔”、“江畔”、“河畔”三足鼎立的错位发展态势。远洋地产杭州公司相关负责人称，“远洋运河商务区项目包含超五星级酒店、大型商场、标志性写字楼、总部基地、高尚住宅，是一个复合型，集工作、居住、娱乐、生活为一体的24小时超大型城市建筑综合体。它将成为一个体现中国及国际未来城市生活的现代商务区，也将是一个体现自然人文环境的生态城市副中心，它将立足填补杭州北部地区规模化高端商务区域的空白。”
回顾杭州别墅的发展史，我们可以看到一条清晰的“西进”路线。上世纪90年代末期，城西蒋村的桂花园系列别墅、林语别墅等曾掀起了杭州第一代别墅发展的高潮，奠定了“杭城西侧”作为别墅专属区域的基础。从2000年初起，杭州别墅进一步“西进”，在杭城西郊的银湖、闲林、小和山等区域，成为近几年杭州别墅的主要供应地。自2005年以来，杭州别墅开始吹响第三次“西进”号角，而这一次则是锁定在了拥有稀缺山水资源的青山湖区域。
●青山湖吹响杭派别墅大盘集结号
作为先于西溪湿地、文一西路开通开发的纯排屋、别墅楼盘，大华·西溪风情(社区)在短短几年内完成了从“灰姑娘”到“公主”的完美蜕变。如今，在完美开启杭州楼市的西溪时代之后，大华房产在2008年又将目光聚集在了青山湖。据大华房产营销总监赖劲松称，大华房产位于青山湖板块的新项目——大华·西野风韵地处临石大道北面，紧临锦绣钱塘，总占地面积达1100亩，项目将主要以加州风格的独立别墅为主，目前大华房产正对该项目进行前期的紧张准备。
比大华·西野风韵较早亮相市场的是由浙江六合盛房地产开发有限公司在青山湖开发的湖光山色项目。目前，项目初期规划占地面积约800亩，规划建设独栋别墅、双拼别墅和联排别墅。总建筑面积约3万平方米的一期已于2007年5月动工。
之后，由省直房产在青山湖板块打造的“同人山庄”项目也于去年年底举行了开工典礼。这也是继成功开发江景一线大宅“同人·春江时代”项目后，省直房产全力打造的纯低密度山水社区项目。该项目占地面积达908亩，建筑面积仅17万平方米。董事长冯建德称，同人山庄将成为杭州探索山地低密度住宅开发的一个样本。
此外，作为上市公司钱江水利(沪市代码：600283)控股子公司的锦天房产，在青山湖核心区域开发的别墅项目，因为位于青山湖正北面，更被业内人士称为整个青山湖位置最好的别墅大盘。据锦天房产总经理助理章来军介绍，整个地块伸出湖面呈半岛状，湖岸线长度达3公里。该项目将初步定位于欧式的纯独栋别墅为主的高档住宅区，在设计时注意建筑与山体以及与自然、水景景观的充分融合；并充分考虑高档住宅小区的需要，设置有特色生活、医疗、娱乐、商务等配套。
随着新近四个别墅大盘的纷纷启动，加上原有别墅大盘项目，如青城房产开发的规划用地达1500余亩的青城·山语间，绿城、西子两大集团全面战略合作的重点项目——占地达1600余亩的绿城西子玫瑰溪谷，金基房产开发的1180余亩的金基青云山居，总建筑面积达90万平方米的中都·青山湖畔等相继推出新房源，在短短两年之内，青山湖板块迅速从楼市黑马演变为别墅市场主角。
“城市东扩，沿江开发，跨江发展”在这样的大环境下，杭州这座千年古城沿钱塘江的优雅一跃，就此圈定城市未来。去年，杭州市政府投入1500亿元，提出“决战东部”的口号，全面开启从“建区”到“造城”的战略转型。
从总建筑面积达50万平方米的海天城、理想伊萨卡国际城，再到近54万平方米的多蓝水岸，很长一段时间，给杭州市民的印象是下沙盛产大盘。而如今，在短短的一年多的时间之内，随着保利、金隅、世茂这些外来公司的进驻，下沙再一次迎来了大盘盛宴。三大项目今年的依次亮相，将见证杭州从“西湖时代”走向“钱江时代”的历史转变。
●外来公司引发下沙大盘热
“86万平方米，世界级湾区。”从今年6月份开始，这样鲜明的标签就伴随着众多的户外广告开始在杭州打响。如此气势也让外界迅速熟知了保利地产在杭州的首个大盘项目保利·东湾(社区)。
这个位于下沙东南部钱塘江畔的项目，以其总建筑面积86万平方米的体量，成为下沙区域目前建筑体量最大的“城市综合体”。1公里长的无遮挡一线江景，200多米宽的江堤滩涂公园以及杭州东部非常罕见的原生态湿地景观，都成为保利·东湾(社区)的最大亮点。
尤其是在产品定位上，保利·东湾(社区)充分结合下沙新城“国际”、“现代”、“人文”的城市特质，以“世界级湾区”生活和引领杭州人居国际化潮流的“草原风情TOWNHOUSE、湾流国际寓所、湾区生活方式中心”三大产品形态，缔造全江景、全生态的湾区住宅。保利（杭州）房地产开发有限公司总经理李丹杨此前表示，新进入一个市场，我们更希望拥有一个大舞台可以发挥，可以通过一个复合型、高规格的产品展示保利的特色。而下沙地块正为我们提供了这一空间。
比较保利·东湾，位于杭州下沙经济技术开发区东南沿江2号地块，由来自北京的金隅嘉业和本土开发商野风房产合资开发的观澜时代(社区)项目，则是杭州东部沿江板块核心区中一座集酒店、商贸、居住、休闲于一体的大型“城市综合体”。总建筑面积约50万平方米的观澜时代(社区)，由14幢沿江高层景观公寓、4大排屋组团以及星级酒店和商业组成，恢弘的建筑规模、现代精致的建筑风格及丰富完善的配套，浓缩都市生活精粹，利用资源优势的互补与共享，构筑钱塘江畔一座城市天际线。
“世茂的‘滨江模式’，其核心价值就是将景观、亲水、园林和建筑等元素融合进每一个家庭的日常生活。”世茂集团相关负责人对记者坦言，从景观上来讲，世茂“滨江模式”的项目拥有几大共性：一是鲜明的濒水特色，二是沿江地段的稀缺性，三是景观资源的难以替代性。正因为有了这些共性，世茂·滨江花园(社区)充分利用了稀缺的景观资源，在规划上表现出多处亮点。杭州世茂置业有限公司副总经理许幼农称，对于这个体量达50万平方米的大盘，世茂将打算用三年的时间来开发完成。在江边做滨江楼盘的模式一直是世茂房产的追求，下沙就是这样一个符合我们扩张模式的区域之一，有沿江的环境，还有非常好的市政条件，体现了非常多的附加值，与主城的无缝对接将成为现实。
从杭州楼市近几年的发展演变中，不难发现，以闲林、小和山、三墩、老余杭为主的大城西区域，一直成为杭州大盘的发展重镇。从亲亲家园、江南春城、翡翠城再到新明半岛，开发模式上的创新都给杭州大盘的发展历程上抹上浓重的一笔。随着100余万平方米的大盘坤和·和家园(社区)和东海·闲湖城，85万平方米的金地·自在城，约40万平方米的新湖·果岭(社区)和绿城新近在蒋村项目的陆续亮相，这个杭州楼市大盘重镇又一次迎来了大盘开发高潮。
●城西大盘开发继续长袖善舞
“从目前观察，坤和·和家园(社区)、金地·自在城以及绿城新近刚刚重回蒋村的项目，将有望再次提升整个城西大盘的开发水准。”昨日，一位业内人士对记者如是判断。
位于杭州市西溪路以南的和家园，规划有电梯公寓、排屋和别墅，园区占地面积约870亩，成为了目前杭州市区内唯一的百万平方米人文生态大盘，自亮相市场以来，一直受到市场的广泛认可，而其“章法天成”的理念也日益深入人心，而因为同样通过操作大盘——亲亲家园的成功，更使得坤和房产深刻领悟到大盘配套和氛围营造的重要性。坤和建设集团有限公司（杭州）副总经理俞国勤认为，和家园项目不仅毗邻规划中的沃尔玛超市，园区内还规划有菜市场、商业街、康体中心，以及9班幼儿园、24班小学，加之毗邻留下中学及省一级重点西湖高级中学，配套较丰富。与此同时，坤和方面还加大了和家园周边环境的提升力度，承担了和家园周边农居点的改造，为改善城市环境作出了一个负责任企业的努力。
另外一个备受关注的大盘则是即将亮相的金地·自在城。去年，金地地产低调联手中天集团进军城西，如今，一年过去，一个体量达85万平方米的金地·自在城即将浮出水面。“作为在杭州的第一个作品，同时也是金地地产‘自在城’产品系列的全国首个项目，‘自在城’被集团上上下下高层寄予厚望，在建筑、景观、配套、社区文化等各个方面，聚合了金地地产二十年的创新成果，堪称金地地产二十周年大成之作。”8月10日，金地地产杭州公司相关负责人表示。
目前，始创于1988年的金地地产已经形成四大产品系列，分别是国际系、格林系、未来系和自在系。其中，格林系产品通过对异国情调的借鉴和植入，为各地市场创造了一种崭新的产品风格和生活方式。最具代表的项目就是占地2100亩的上海金地·格林世界，该项目通过高标准、低密度、高配套的理念规划设计，成为上海乃至整个长三角地区具有代表性的国际化大型社区。而新推出的自在系的最大特征就是产品体量庞大，致力于为业主打造一座‘身自在、心自在’的综合大城。“自在城系列将于今年首次在杭州推出。目前，杭州金地·自在城的总建筑面积约85平方米，拥有城市排屋、花园洋房、精装公寓、创新crossover及时尚SOHO等多种建筑，堪称杭州三墩板块目前在建规模最大、规划起点很高的都市综合社区。
“金地有一套自己的项目操作理念——专业之道，唯精唯一。讲究的是一切以科学为基点，用理性、严谨的态度和专业的技术演绎人居生活。因此，我们觉得有必要先沉下心来了解一个城市，以及它的居民，再进行自我宣传和项目操作，这样可能更负责任一些。”金地杭州公司总经理王南这样告诉记者。
(责任编辑:杨文娟)
|
