本报讯9月1日是传统的各大中小学开学的日子。随着开学季的到来，很多子女到了上学年龄的家长又开始将目光投向学区房产。
去年底以来，杭州楼市由火爆转入低迷行情，但学区房的表现依旧不俗：二手房中，一些名校附近的老旧房在周边楼盘没涨价的大背景下房价依旧保持上涨势头，文教区的次新房如崇文公寓、银马公寓已成为同区域中房价最高的梯队。教育地产以其独特的高附加值成为淡季楼市的一支生力军。
汉嘉机构提供的数据显示，杭州（包括余杭和萧山）近两个月共有近40个楼盘有推盘计划。面对即将到来的“金九银十”，杭州的开发商都在摩拳擦掌，一场客户争夺战上演在即。而以耀江·文鼎苑(社区)、广宇·西城美墅(社区)、天都城为代表的一批教育地产楼盘成为其中的营销亮点。
楼市低迷，
二手学区房不跌反涨
中国人有着择校的传统观念，对很多人来说，孩子教育是长远的投资。因此，不少购房者在买房时首先考虑的是孩子的教育。
王女士的儿子今年3岁，9月份刚刚上幼儿园小班。可就是这么小的孩子，王女士已经在为将来的学区房忙活了。她看中的是天长小学、安吉路小学、学军小学之类教学质量及口碑均属一流的小学。自年初开始，她就围着这些小学的本部在搜房。
学区房的一个典型现象是，学校越有名，边上的房子价格就越高。王女士看中的楼盘如凯旋苑、平海公寓房价动辄就要2万元/平方米以上。但王女士觉得值，因为买了这里的房子，不但可以省去托关系之苦轻松进名校，而且孩子可以在家门口上学，免去了奔波劳累的接送之苦。
学区房在低迷楼市的独特表现，我们从今年二手楼市的一些统计数据就可见一斑。
逆市上涨是学区房最引人注目的表现。去年底至今，在市区内普通住宅不涨甚至开始向下调价的背景下，杭州某些地区的学区房价格依旧坚挺。据中原地产统计，采荷小区7月份成交均价12931元/平方米，与今年1月份的均价12077元/平方米相比增长7%。而1～7月，杭州五城区二手房均价增长幅度不足1%，基本保持平稳。
目前二手楼市整体陷入成交低谷，学区房的成交则相对活跃。据杭州透明售房网的数据，2008年上半年，杭州采荷一带的学区房成交最为活跃，约有190余套，成交单价集中在12000～13000元/平方米。即使在市场较为清淡的7、8月份，采荷学区房每月成交量仍旧保持在20多套。据业内人士分析，采荷一带学区房，学区范围大，周边小区环境整体不错。供应相对充沛也是这一带学区房保持较高成交量的原因。
在文教区，学区房成交案例同样引起我们的注意。据杭州透明售房网数据显示，仅7月份一个月，属学军小学学区的中大文锦苑就有3套成交，成为清淡市场的一抹亮色。
一手楼盘，大打教育地产牌
在观望气氛浓郁的楼市低迷期，学区房无疑成为时下最刚性的需求之一。相关统计显示，杭州居民的家庭总支出中，约30％都用在了孩子的教育消费上。为了孩子买个学区房，成为不少家长的共同选择。
于是，在这样的需求背景下，在意识到名校对地产的直接带动作用之后，杭州的开发商开始发掘教育的潜力，以与名校合作办学的模式，让教育带热房产。“名企+名校”的“教育地产”概念，正在渗入杭州楼市。
据杭州教育界业内人士对记者表示，目前，杭州教育地产的联姻模式大体上分为三类形式。一是开发商自建学校自我经营，绿城育华学校就是比较典型的个例。二是开发商提供设施，名校负责经营，诸如耀江·文鼎苑(社区)、天都城、万科良渚文化村、金成·江南春城等；三是直接在拿地时就相中名校资源或者力邀名校到楼盘周边开设分校，前者如国都崇文公寓、钱塘梧桐公寓，后者如广宇西城年华、西城美墅等。
本周二，学军小学紫金港校区举行了隆重的交接仪式。开发商耀江房产将这一占地64亩的新校区郑重移交给了校方。今年9月份，学军小学紫金港校区可以开学了。据耀江房产营销部经理陈皓萍介绍，耀江房产在这一项目销售前就有意引进名校。2005年5月，学军小学宣布正式入驻文鼎苑。这以后，名校资源就成为了带动文鼎苑销售的有力武器。据统计，自2005年9月起，文鼎苑共推出了15批房源，均创造了热销业绩。文鼎苑其最新一批房源开盘价已达到了19000元/平方米，而周边非学区房楼盘售价仅在1.3万～1.4万元/平方米。
拥有保俶塔实验学校申花路分校这一独特资源的广宇·西城美墅(社区)也是教育房产的代表。保俶塔实验学校申花路分校位于申花路与南泉路路口，东面与广宇·西城年华、广宇·西城美墅(社区)相邻。据悉，广宇集团早在2004年拿下西城年华地块时，就看中了该地块西边规划的学校用地。保俶塔实验学校申花路分校的规划面积有2.3万平方米，这对于西城年华这个总建筑面积约为26万平方米的楼盘来说，这样的学校配套显然是非常有市场号召力的。果然，从西城年华的客户销售资料看，20%的客户是冲着学校来买房的年轻夫妻。
而在西城年华销售接近尾声的时候，广宇集团在保俶塔实验学校申花路分鹇的东边又拿下了西城美墅这块地，打算延续教育地产策略。西城美墅预计将在今年10月份首次开盘，这个在规划设计上被称为西城年华升级版的产品，将推出80～140平方米的一批精品户型。这批户型在定位上很适合首次置业的年轻夫妻。
注重配套建设的远郊大盘也非常注重名校资源。去年9月，省级机关北山幼儿园作为浙江省内最优秀的幼儿园之一，进驻天都城。按照天都城的控制性详细规划，天都城规划有10所幼儿园、3所小学及一块300亩的高等教育用地。目前天都小学已通过政府立项，计划在今年年底动工。据了解，自引进北山幼儿园后，广厦天都城(社区)在5月2日开盘推出的320套房源已经售出9成以上，在目前清淡的市场行情下，这样的业绩的确骄人。广厦天都城(社区)副总经理王旭飞说，目前很多业主都是首次置业的年轻人，教育配套是他们关心的头等大事。“当初选择北山幼儿园，虽然投入了不少的精力，但是对于整个楼盘来说，这个投入是非常值得的。”
教育地产，高附加值产品
国内有关“教育地产”概念最早出现在广东，华南碧桂园首先提出了这一概念。之后，这一概念在全国各地被大量仿效。其中尤以广州、深圳等地最多。而广州星河湾更是成为典范。
星河湾通过与名校执信中学合作办校，形成了星河湾楼盘的一大核心竞争力。短短三年，星河湾执信中学成了广东的省级重点学校。教育成了星河湾地产的一张王牌。
反观杭州正在兴起的教育地产，相关人士指出，教育地产，不仅仅是教育和地产在营销层面上的简单“嫁接”，楼盘自身定位也应从简单的学区房向复合型的教育地产进行根本的转变。
如文鼎苑，项目启动之初便确立了以文化为核心的定位，选择了学军小学这个杭城最好的小学之一作为合作伙伴，立足打造杭城一流的教育地产。耀江房产和学校双方还推出“耀江文鼎家庭文化月”、“智慧家长大讲堂”、“武林广场教育专家咨询会”等活动，进一步延伸教育大盘的文化氛围；再比如，利用离新浙大近这一资源优势，文鼎苑还推出浙大公民卡，业主可以凭卡在校内食堂及超市消费。
西城美墅，今年10月份将上市。开发商除了在产品品质上精益求精外，还力求在物管上给予业主特定的服务。如他们酝酿推出的“4点半”接送服务，在学校放学时间由物管提供免费接孩子放学的服务。西城美墅项目营销副总马洁表示，最让业主满意的是，申花路分校和本部一样，采用九年一贯制教育模式。北面还规划有12班的幼儿园。这意味着，这儿的业主可以让孩子在家门口由幼儿园一直上到初中毕业。这也是西城美墅这一教育地产楼盘的最大的竞争力。
去年9月开学的北山幼儿园天都分园，已经让不少天都城的意向客户变成了实际业主。位于天明苑的第二所幼儿园将于今年开工。同时，24班规模的天都城小学也将于今年底开工建设，现在正与杭州市几大优质教育集团洽谈合作。如果业主子女现在已有入学需求，那么也可以选择距离天都城仅200米的星桥中心小学（实验小学）和600米远的星桥中学（实验中学）。
资深分析家表示，房地产核心竞争力在于培养高附加值的产品，与学校衔接，无形中已提高了物业的品质。房地产以教育环境为依托，二者相互提升，这种捆绑式发展，已经成为一种具有很强吸引力的有效模式。
(责任编辑:杨文娟)
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